La ejecución de acuerdos en una Comunidad de propietarios

 

Aunque los acuerdos son ejecutivos de inmediato, el artículo 18.4 de la LPH y los artículos 726.2 y 727.11 de la LEC contemplan la posibilidad de suspensión cautelar. Para ello, el demandante debe demostrar la existencia de un perjuicio irreparable o una amenaza grave a sus derechos. La medida, excepcional por naturaleza, requiere una argumentación jurídica sólida y una valoración judicial prudente.

Este instrumento es especialmente útil en casos donde la ejecución del acuerdo pueda generar daños estructurales al inmueble o vulnerar derechos fundamentales de un comunero, como podría ocurrir en obras que afecten a elementos privativos o en cambios de uso del inmueble.

Uno de los problemas más comunes en la práctica es la inejecución del acuerdo adoptado, ya sea por omisión, desidia o rechazo del presidente o secretario. En estos casos, el artículo 16.1 de la LPH habilita a una cuarta parte de los propietarios (o un número que represente al menos el 25% de las cuotas) a solicitar la convocatoria de una nueva Junta para reclamar la ejecución del acuerdo.
Si esta vía resulta infructuosa, cualquier propietario está legitimado para iniciar un proceso declarativo ordinario contra la comunidad, en virtud del artículo 249.1.8º de la LEC, exigiendo judicialmente la ejecución del acuerdo adoptado.

Desde el punto de vista jurídico, los miembros de la Junta de Gobierno pueden incurrir en responsabilidad civil —e incluso penal en casos extremos— si su inacción genera perjuicios a la comunidad o a algún propietario. Para ello debe probarse negligencia o dolo, y la relación causal entre esta conducta y el daño ocasionado. Este aspecto, en muchas ocasiones ignorado, puede derivar en indemnizaciones significativas e incluso en destituciones judiciales.

Propietarios Disidentes: Obligación de Cumplimiento

Un aspecto relevante es que los propietarios disconformes no pueden ignorar los acuerdos adoptados válidamente. Si consideran que estos son ilegales o lesivos, deben impugnarlos judicialmente y, si lo consideran necesario, solicitar una suspensión cautelar. En caso contrario, el acuerdo tiene plena validez y debe ser cumplido, aun si se adoptó con irregularidades formales que no afecten a su contenido esencial o validez legal.

Incluso en situaciones en que la convocatoria o la celebración de la Junta presentan defectos formales, la validez del acuerdo subsiste si no se impugna dentro del plazo legal (tres meses desde su notificación, o un año si es contrario a la ley o estatutos).

Efectos Frente a Terceros: Registro de la Propiedad

Otro punto técnico-jurídico a destacar es la inoponibilidad de acuerdos comunitarios no inscritos frente a terceros adquirentes. El artículo 5 de la LPH establece que los acuerdos que modifiquen el uso o destino de elementos comunes, o impongan nuevas cargas, solo afectarán a terceros si se inscriben en el Registro de la Propiedad. Esto es especialmente relevante en compraventas: un comprador no está obligado a cumplir acuerdos no inscritos que desconozca y que limiten el uso del inmueble adquirido.

Prescripción y Revocación

Los acuerdos no ejecutados pueden perder eficacia si se deja transcurrir un tiempo prolongado sin ponerlos en práctica. Aunque la LPH no establece un plazo de prescripción específico, la doctrina suele considerar razonable un período de uno a cuatro años, según la naturaleza del acuerdo. Pasado este plazo, su ejecución podría ser cuestionada por falta de actualidad o interés legítimo.

La revocación de acuerdos es un tema que, como señala el documento original, merece un tratamiento específico, ya que plantea interrogantes sobre los límites del principio de autonomía de la Junta y la estabilidad de los acuerdos adoptados