Fundamento Legal, Obstáculos y Soluciones Jurídicas en la Ejecución de Acuerdos en Comunidades de Propietarios.
La Adopción de Acuerdos: Legalidad y Quórum
Los acuerdos de la Junta de Propietarios surgen del debate y las necesidades detectadas en la comunidad, tales como la modificación de estatutos, obras, instalación de servicios, o aprobación de normas internas. Para su validez, deben cumplir con los quórum establecidos en el artículo 17 de la LPH: mayoría simple, mayoría cualificada o unanimidad, dependiendo de la naturaleza del acuerdo.
Desde una perspectiva jurídica, el artículo 18 de la LPH permite la impugnación de estos acuerdos si son contrarios a la ley o a los estatutos, si resultan gravemente lesivos para los intereses comunitarios o si implican perjuicio injustificado para un propietario. No obstante, la mera posibilidad de impugnación no paraliza la ejecución del acuerdo, salvo que un juez ordene lo contrario mediante una suspensión cautelar.
La Ejecución del Acuerdo: Presunción de Validez
El artículo 19.3 de la LPH establece que, una vez cerrada el acta de la Junta con la firma del presidente y secretario (o de uno de ellos), los acuerdos son inmediatamente ejecutivos, “salvo que la ley previere lo contrario”. Esto implica que incluso si hay una impugnación judicial en curso, el acuerdo debe ejecutarse salvo resolución expresa del juez.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha avalado esta premisa, indicando que la firma del acta no condiciona la validez del acuerdo si se puede acreditar su adopción por la mayoría correspondiente. Esta interpretación busca impedir que el presidente o secretario veten, de facto, acuerdos legítimos por desavenencias personales o intereses propios.
La Suspensión Cautelar: Excepcionalidad y Justificación
Aunque los acuerdos son ejecutivos de inmediato, el artículo 18.4 de la LPH y los artículos 726.2 y 727.11 de la LEC contemplan la posibilidad de suspensión cautelar. Para ello, el demandante debe demostrar la existencia de un perjuicio irreparable o una amenaza grave a sus derechos. La medida, excepcional por naturaleza, requiere una argumentación jurídica sólida y una valoración judicial prudente.
Este instrumento es especialmente útil en casos donde la ejecución del acuerdo pueda generar daños estructurales al inmueble o vulnerar derechos fundamentales de un comunero, como podría ocurrir en obras que afecten a elementos privativos o en cambios de uso del inmueble.
Inacción del presidente o Secretario: Medios de Reacción
Si esta vía resulta infructuosa, cualquier propietario está legitimado para iniciar un proceso declarativo ordinario contra la comunidad, en virtud del artículo 249.1.8º de la LEC, exigiendo judicialmente la ejecución del acuerdo adoptado.
Responsabilidad de los Órganos de Gobierno
Desde el punto de vista jurídico, los miembros de la Junta de Gobierno pueden incurrir en responsabilidad civil —e incluso penal en casos extremos— si su inacción genera perjuicios a la comunidad o a algún propietario. Para ello debe probarse negligencia o dolo, y la relación causal entre esta conducta y el daño ocasionado. Este aspecto, en muchas ocasiones ignorado, puede derivar en indemnizaciones significativas e incluso en destituciones judiciales.
Propietarios Disidentes: Obligación de Cumplimiento
Un aspecto relevante es que los propietarios disconformes no pueden ignorar los acuerdos adoptados válidamente. Si consideran que estos son ilegales o lesivos, deben impugnarlos judicialmente y, si lo consideran necesario, solicitar una suspensión cautelar. En caso contrario, el acuerdo tiene plena validez y debe ser cumplido, aun si se adoptó con irregularidades formales que no afecten a su contenido esencial o validez legal.
Incluso en situaciones en que la convocatoria o la celebración de la Junta presentan defectos formales, la validez del acuerdo subsiste si no se impugna dentro del plazo legal (tres meses desde su notificación, o un año si es contrario a la ley o estatutos).
Efectos Frente a Terceros: Registro de la Propiedad
Otro punto técnico-jurídico a destacar es la inoponibilidad de acuerdos comunitarios no inscritos frente a terceros adquirentes. El artículo 5 de la LPH establece que los acuerdos que modifiquen el uso o destino de elementos comunes, o impongan nuevas cargas, solo afectarán a terceros si se inscriben en el Registro de la Propiedad. Esto es especialmente relevante en compraventas: un comprador no está obligado a cumplir acuerdos no inscritos que desconozca y que limiten el uso del inmueble adquirido.
Prescripción y Revocación
Los acuerdos no ejecutados pueden perder eficacia si se deja transcurrir un tiempo prolongado sin ponerlos en práctica. Aunque la LPH no establece un plazo de prescripción específico, la doctrina suele considerar razonable un período de uno a cuatro años, según la naturaleza del acuerdo. Pasado este plazo, su ejecución podría ser cuestionada por falta de actualidad o interés legítimo.
La revocación de acuerdos es un tema que, como señala el documento original, merece un tratamiento específico, ya que plantea interrogantes sobre los límites del principio de autonomía de la Junta y la estabilidad de los acuerdos adoptados
Conclusión:
La ejecución de acuerdos en comunidades de propietarios no es solo un deber estatutario, sino una expresión del principio democrático que rige la propiedad horizontal. Su incumplimiento no puede tolerarse ni por intereses particulares ni por la pasividad de los órganos de gobierno. El marco legal otorga herramientas eficaces para exigir el cumplimiento de estos acuerdos, garantizar la seguridad jurídica y proteger los intereses comunes. El reto sigue siendo, en muchos casos, su correcta aplicación y el conocimiento técnico-jurídico necesario por parte de propietarios, administradores y profesionales del Derecho.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
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