En el ámbito de la edificación y la compraventa de viviendas, uno de los conflictos más frecuentes es el derivado de la aparición de defectos constructivos. Tradicionalmente, muchos propietarios asocian este tipo de reclamaciones exclusivamente a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), desconociendo que existe una vía jurídica adicional, en ocasiones más eficaz: la responsabilidad contractual de la promotora-vendedora.
Defectos constructivos y responsabilidad de la promotora: claves jurídicas para reclamar con éxito Defectos
La experiencia jurisprudencial demuestra que los tribunales vienen reconociendo de forma constante la posibilidad de reclamar frente a la promotora no solo como agente de la edificación, sino también como parte vendedora en el contrato de compraventa. Esta doble condición amplía significativamente las posibilidades de éxito en una reclamación.
1.- La doble vía de responsabilidad: LOE y Código Civil
La responsabilidad en materia de defectos constructivos puede articularse a través de dos vías:
a) Responsabilidad conforme a la LOE
Regula las responsabilidades de los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo (promotor, constructor, arquitectos, etc.), estableciendo plazos de garantía diferenciados según la gravedad del defecto.
b) Responsabilidad contractual
Derivada del contrato de compraventa, permite reclamar por incumplimiento de las obligaciones asumidas por el vendedor.
Esta segunda vía es especialmente relevante, ya que permite:
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- Ampliar los plazos de reclamación
- Dirigir la acción directamente contra la promotora
- Evitar la necesidad de acreditar responsabilidades técnicas complejas
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2.- Fundamento jurídico de la responsabilidad contractual
La reclamación por incumplimiento contractual se apoya en los siguientes preceptos del Código Civil:
Artículo 1101
Establece la obligación de indemnizar los daños y perjuicios cuando exista dolo, negligencia o incumplimiento de las obligaciones.
Artículo 1124
Permite al perjudicado optar entre exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, en ambos casos con indemnización de daños.
Artículo 1964
Fija el plazo general de prescripción de las acciones personales en cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento.
Esta base normativa permite reclamar incluso cuando han transcurrido los plazos de garantía de la LOE, siempre que se esté dentro del plazo contractual.
3.- Criterio jurisprudencial: no es necesario que exista ruina
Uno de los aspectos más relevantes que se desprende de la jurisprudencia es que:
No es necesario que los defectos constructivos sean graves o estructurales para generar responsabilidad.
Los tribunales consideran que existe incumplimiento contractual cuando:
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- La vivienda no se ajusta a lo pactado
- No cumple con las condiciones de habitabilidad
- Presenta defectos que afectan a su uso normal
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Esto supone una clara flexibilización de los requisitos exigidos al comprador, reforzando su posición frente a la promotora.
4.- Tipología de defectos constructivos y responsabilidad de la promotora con relevancia jurídica
La práctica judicial permite identificar distintas categorías de defectos que han dado lugar a condenas a promotoras:
4.1.- Defectos estructurales y de ejecución
Incluyen problemas en cimentación, forjados, muros o elementos portantes. Aunque son los más graves, no son los únicos que generan responsabilidad.
4.2.- Humedades y filtraciones
Uno de los supuestos más frecuentes. Se incluyen:
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- Filtraciones en cubiertas y fachadas
- Humedades por puentes térmicos
- Problemas de impermeabilización
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Los tribunales suelen descartar que se deban al uso o mantenimiento del propietario cuando su origen es constructivo.
4.3.- Deficiencias acústicas
La falta de aislamiento o la existencia de ruidos provenientes de instalaciones (ascensores, calderas, conducciones) se considera un incumplimiento cuando afecta a la habitabilidad.
4.4.- Incumplimiento de la memoria de calidades
Especialmente relevante desde el punto de vista contractual:
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- Uso de materiales de inferior calidad
- Sustituciones no autorizadas
- Acabados defectuosos
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En estos casos, no se trata de un defecto técnico, sino de un incumplimiento directo del contrato.
4.5.- Instalaciones defectuosas
Problemas en:
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- Saneamiento
- Electricidad
- Ventilación
- Energía
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Aunque las instalaciones se ajusten al proyecto, la promotora responde si el resultado final es defectuoso o inadecuado.
4.6.- Deficiencias funcionales
Se incluyen situaciones en las que el inmueble no cumple adecuadamente su función:
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- Plazas de garaje inservibles para vehículos estándar
- Accesos defectuosos
- Elementos que incumplen normativa urbanística
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Aquí el criterio clave es la idoneidad para el uso previsto.
5.- Cuestiones procesales relevantes
De la práctica judicial se derivan varias conclusiones importantes:
No es necesario haber reparado previamente
El perjudicado puede reclamar directamente el coste de reparación.
No es imprescindible demandar a todos los agentes
Se puede dirigir la acción exclusivamente contra la promotora en su condición de vendedora.
Compatibilidad de acciones
Es posible ejercitar conjuntamente la acción basada en la LOE y la acción contractual.
Legitimación de adquirentes posteriores
Los compradores sucesivos pueden reclamar cuando los defectos afectan a elementos esenciales o a las condiciones pactadas.
6.- Estrategia jurídica en la reclamación
Para una correcta defensa de los intereses del propietario o de la comunidad, es recomendable:
- Analizar el origen del defecto (constructivo o contractual)
- Determinar los plazos aplicables
- Recabar un informe pericial técnico
- Valorar la acción más adecuada (LOE, contractual o ambas)
- Cuantificar correctamente los daños
Una adecuada estrategia puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso de la reclamación.
Conclusión
La responsabilidad de la promotora en materia de defectos constructivos no se limita al ámbito técnico regulado por la LOE. Su condición de vendedora introduce una dimensión contractual que amplía significativamente las posibilidades de reclamación.
La jurisprudencia ha consolidado un criterio favorable al comprador, al considerar que el incumplimiento no requiere necesariamente defectos graves, sino simplemente que la vivienda no cumpla con lo pactado o no sea adecuada para su uso.
En este contexto, el contrato de compraventa se convierte en una herramienta jurídica de primer orden, permitiendo superar limitaciones temporales y técnicas propias de la normativa constructiva.
En definitiva, cualquier propietario o comunidad debe tener presente que:
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- La promotora responde por lo que vende
- No basta con entregar una vivienda, debe entregarse en condiciones adecuadas
- Y el incumplimiento contractual es, en muchos casos, la vía más eficaz para exigir responsabilidades
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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