Servidumbres: como se distribuyen los gastos de mantenimiento

Según el artículo 530 del Código Civil español, las servidumbres son cargas impuestas sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto propietario. Esta carga puede consistir en el derecho de paso, de luz, de vistas, de acueducto, entre otros. En términos prácticos, una de las servidumbres más comunes en comunidades de propietarios es la servidumbre de paso, que obliga a permitir el tránsito por ciertas zonas comunes, como rampas de garaje, cubiertas, o pasillos.

Desde el punto de vista jurídico, la servidumbre no implica copropiedad ni posesión del predio sirviente por parte del dominante; sin embargo, sí habilita a este último a utilizar determinadas zonas del predio sirviente, en la medida y con las limitaciones que establezca el título constitutivo o, en su defecto, la ley.

No todos los gastos de la comunidad de propietarios deben ser repercutidos al titular del predio dominante. Debe distinguirse entre aquellos que se derivan directamente del uso de la servidumbre, y los que corresponden al mantenimiento general del inmueble como unidad funcional. A continuación, se señalan algunos ejemplos representativos de uno y otro caso:

Gastos que sí deben asumirse por el predio dominante:

• • • Reparación de rampas, pasillos o accesos utilizados por la comunidad dominante como servidumbre de paso.
    • Mantenimiento de cubiertas o terrazas por las que se ejerce el paso o se accede a zonas comunes.

• • • Sistema contra incendios si incluye zonas comunes afectadas por la servidumbre, como garajes o pasillos.
    • Gastos derivados del uso de zonas verdes o jardines, si el acceso o disfrute se realiza en virtud de la servidumbre constituida.
    • Servicios de vigilancia o seguridad, cuando resultan necesarios para garantizar el uso efectivo de la servidumbre.

Gastos que no deben ser asumidos:

• • • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que grava la titularidad del derecho de propiedad, no el de servidumbre.
    • Pólizas de seguros sobre el edificio o elementos comunes no utilizados por el predio dominante.
    • Honorarios del administrador, al no vincularse directamente con el ejercicio del derecho de servidumbre.
    • Gastos generales de la comunidad no relacionados con la servidumbre (ascensores, portales, fachadas, etc.)

La importancia del título constitutivo

En caso de que no exista acuerdo entre las partes, o el título constitutivo sea ambiguo o inexistente, existen dos vías principales para resolver los desacuerdos:

• • • Negociación amistosa y formalización de acuerdo privado, con posterior elevación a público si se desea dar seguridad jurídica.
    • Reclamación judicial, que puede articularse a través de una acción declarativa o de condena, en función de si se busca reconocer un derecho o reclamar gastos ya devengados.

La jurisprudencia española ha reconocido en múltiples ocasiones el derecho del predio sirviente a exigir la participación en los gastos al predio dominante cuando exista un aprovechamiento efectivo de instalaciones o elementos comunes, aunque no sea copropietario.

Conclusión

La distribución de los gastos en las servidumbres no puede analizarse de forma automática, sino que requiere una evaluación técnica y jurídica específica. Es esencial identificar si el uso de una parte concreta del inmueble es consecuencia directa del ejercicio de la servidumbre, y si el gasto está vinculado a ese uso.

El principio de proporcionalidad y el respeto a lo pactado deben guiar cualquier decisión, tanto en la redacción del título constitutivo como en la vida cotidiana de las comunidades de propietarios. Solo así se podrán evitar disputas innecesarias y garantizar una convivencia ordenada entre predios sirvientes y dominantes.