Cada vez es más habitual que las comunidades de propietarios se planteen eliminar el servicio de portería y qué hacer con la vivienda del portero en una comunidad. Los cambios sociales, el coste económico y la aparición de nuevas formas de gestión han hecho que muchas porterías queden vacías o sin uso real.
Qué hacer con la vivienda del portero en una comunidad: venta, alquiler y claves legales que debes conocer
Y ahí surge la gran pregunta:
¿Qué se puede hacer con la vivienda del portero?
Las dos opciones más habituales son claras:
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- Venderla
- Alquilarla
-
Pero lo que parece una decisión sencilla, en realidad es una de las operaciones más complejas dentro de una comunidad de propietarios, ya que afecta directamente al Título Constitutivo, a los coeficientes y a los derechos de todos los vecinos.
Vamos a verlo paso a paso, sin tecnicismos innecesarios, pero con rigor jurídico.
La portería: ¿elemento común o propiedad independiente?
Lo primero que hay que entender es que, por regla general, la vivienda del portero es un elemento comúndel edificio.
Esto significa que:
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- No pertenece a ningún propietario en concreto
- Es propiedad de toda la comunidad
- Está vinculada al servicio de portería
-
Por tanto, no se puede vender ni alquilar “sin más”.
Antes hay que dar un paso clave:
La desafectación
Qué es la desafectación de la portería
La desafectación es el proceso mediante el cual un elemento común pasa a convertirse en un elemento privativo.
La portería deja de ser de todos… para convertirse en una vivienda independiente con su propia cuota
Este paso es imprescindible si se quiere vender la portería como un inmueble autónomo.
Qué mayoría se necesita para desafectar la portería
Aquí viene uno de los puntos más importantes: Se requiere unanimidad de todos los propietarios
No solo de los que acuden a la Junta, sino del total de la comunidad.
Además:
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- Los propietarios ausentes deben ser notificados.
- Tienen 30 días para oponerse.
- Si no dicen nada, su voto cuenta como favorable.
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Este requisito es clave porque implica modificar el Título Constitutivo.
Qué ocurre con los coeficientes
Cuando se desafecta la portería, hay que hacer un reajuste:
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- Se crea una nueva cuota para esa vivienda.
- Se reducen proporcionalmente las del resto.
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Esto afecta directamente a:
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- Los gastos comunitarios.
- El valor de cada propiedad.
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Por eso es un proceso delicado que debe quedar perfectamente definido.
Procedimiento para desafectar la portería
El proceso no es solo votar y ya está. Hay que hacerlo bien para evitar problemas legales.
- Convocatoria de Junta
Debe incluir:
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- Identificación de la portería.
- Superficie y características.
- Nueva cuota de participación.
- Redistribución del resto.
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Si falta información, el acuerdo puede ser impugnado.
- Acuerdo por unanimidad
Es el punto crítico.
Sin unanimidad, no hay desafectación.
- Elevación a público
El acuerdo debe:
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- Formalizarse ante notario.
- Inscribirse en el Registro de la Propiedad.
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Sin esto, no tiene eficacia frente a terceros.
- Facultades al presidente
La Junta debe autorizar al presidente para firmar la escritura en nombre de la comunidad.
Venta de la vivienda del portero
Una vez desafectada, ya se puede vender.
Pero aquí hay otro detalle importante:
La venta también implica unanimidad, al afectar al Título Constitutivo.
Qué debe incluir el acuerdo de venta
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- Precio
- Comprador (si lo hay)
- Forma de pago
- Destino del dinero
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Qué se hace con el dinero
La comunidad decide:
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- Repartirlo entre los propietarios
- Destinarlo al fondo de reserva
- Invertirlo en mejoras
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Lo habitual es repartirlo según coeficiente.
¿Tienen que firmar todos los propietarios?
No.
Basta con que el presidente firme en representación de la comunidad
Siempre que esté autorizado en Junta.
Alternativa: alquilar la portería
Si no hay unanimidad para vender, hay una opción mucho más flexible:
El arrendamiento
Qué mayoría se necesita para alquilar
Aquí cambia completamente el escenario:
Solo se necesitan 3/5 de propietarios y cuotas
Esto hace que el alquiler sea mucho más viable en la práctica.
Ventajas del alquiler
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- Genera ingresos recurrentes
- No requiere modificar el Título
- No altera coeficientes
-
Es una solución muy utilizada cuando no hay acuerdo total.
Desafectación vs supresión del servicio de portería
Ojo, porque no es lo mismo:
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- Suprimir el servicio → 3/5
- Desafectar la vivienda → unanimidad
-
Son dos decisiones distintas que muchas comunidades confunden.
Problemas habituales en estos procesos
Aquí es donde empiezan los conflictos reales.
- Falta de unanimidad
Es el principal obstáculo.
Basta con un propietario en contra para bloquear la venta.
- Desacuerdos sobre el precio
Especialmente cuando se vende a un vecino o tercero.
- Problemas con hipotecas
Al modificar elementos comunes:
Puede ser necesario el consentimiento de bancos
Porque afecta a las garantías hipotecarias
- Reparto del dinero
No siempre hay consenso sobre qué hacer con el importe.
- Falta de documentación
Uno de los errores más comunes.
Si no se documenta bien:
El acuerdo puede ser nulo
Costes de la operación
No es un proceso gratuito.
Hay que contar con:
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- Notario
- Registro
- Catastro
- Técnicos (si procede)
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En muchos casos, estos costes los asume el comprador.
Fiscalidad de la venta
Importante:
La venta genera una ganancia patrimonial
Cada propietario deberá declararla en el IRPF según su coeficiente.
¿Se puede desafectar cualquier elemento común?
No.
Hay límites claros.
No se pueden desafectar elementos esenciales como:
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- Escaleras
- Portales
- Pasillos
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Pero la portería, en la mayoría de los casos, sí es desafectable.
Ejemplo práctico
| Imagina una comunidad en Madrid | Pasos: | Resultado: |
|
|
Ingreso importante para la comunidad
|
Clave práctica: qué opción es mejor
Depende del caso.
| VENTA | ALQUILER |
| Ingreso inmediato Solución definitiva Requiere unanimidad |
Más fácil de aprobar Ingresos periódicos No liquida el activo |
Conclusión
La vivienda del portero puede convertirse en una gran oportunidad para la comunidad… o en un problema si no se gestiona bien.
La clave está en entender que:
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- No es una simple decisión económica.
- Es una operación jurídica compleja.
-
La unanimidad, la correcta modificación del Título y una buena planificación son esenciales para evitar conflictos.
Y como siempre ocurre en propiedad horizontal, contar con un buen administrador de fincas en Madrid puede marcar la diferencia entre un proceso fluido… o años de problemas.
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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