Durante décadas el amianto fue considerado un material casi milagroso en el sector de la construcción. Resistente al fuego, aislante térmico y acústico, duradero y económico, su utilización se generalizó en cubiertas, bajantes, depósitos y revestimientos estructurales. Sin embargo, aquello que lo hacía técnicamente atractivo terminó revelándose como un grave riesgo para la salud pública.
Amianto y fibrocemento en los edificios de las comunidades de propietarios: riesgos, obligaciones legales y responsabilidad en su retirada
Hoy, el amianto constituye uno de los mayores problemas heredados del parque edificatorio construido en España entre los años 60 y finales de los 90. Para comunidades de propietarios y administradores de fincas, su correcta identificación y retirada no es solo una cuestión técnica, sino también jurídica y de responsabilidad.
1.- ¿Qué es el amianto y por qué es tan peligroso?
El amianto o asbesto es un conjunto de minerales fibrosos de origen natural, compuestos por meta-silicatos de hierro y magnesio
. Entre sus variedades más conocidas se encuentran:
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- Crisotilo (amianto blanco)
- Amósita (amianto marrón)
- Crocidolita (amianto azul)
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Su peligrosidad radica en la microdimensión y deleznabilidad de sus fibras, que pueden fragmentarse en partículas microscópicas capaces de penetrar profundamente en el sistema respiratorio
Las principales enfermedades asociadas a su inhalación son:
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- Asbestosis
- Cáncer de pulmón
- Mesotelioma pleural y peritoneal
- Cáncer gastrointestinal y de laringe
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El problema añadido es su latencia, que puede alcanzar 20 o incluso 30 años desde la exposición hasta la aparición de la enfermedad.
La legislación española lo clasifica como cancerígeno de categoría 1, es decir, cancerígeno probado en humanos.
2.- Prohibición en España y marco normativo aplicable
En España, la fabricación, comercialización y uso del amianto quedó prohibida definitivamente en diciembre de 2002, tras la Orden Ministerial de 7 de diciembre de 2001.
La norma básica en materia de retirada es el Real Decreto 396/2006, que establece las disposiciones mínimas de seguridad y salud en trabajos con riesgo de exposición al amianto
Ello implica que:
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- Solo empresas inscritas en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo de Amianto) pueden intervenir.
- Debe redactarse un plan de trabajo específico o genérico.
- Debe aprobarlo la autoridad laboral competente.
- Es obligatoria la gestión del residuo como residuo peligroso.
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Además, la normativa de prevención de riesgos laborales (Ley 31/1995 y RD 1627/1997) adquiere especial relevancia cuando la comunidad actúa como promotora de la obra.
3.- ¿Dónde podemos encontrar amianto en una comunidad?
Aunque muchos propietarios lo asocian exclusivamente a las cubiertas de “uralita”, su presencia es mucho más amplia.
En edificios anteriores a 2002 es frecuente encontrarlo en:
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- Cubiertas onduladas de fibrocemento
- Bajantes de aguas fecales
- Tuberías de desagüe
- Depósitos de agua
- Canalizaciones
- Jardineras
- Revestimientos proyectados sobre estructuras metálicas
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El fibrocemento, compuesto aproximadamente por un 10–30% de fibras de amianto y matriz cementosa, se consideraba inicialmente “no friable”, pero puede convertirse en friable por envejecimiento, erosión o manipulación incorrecta.
4.- ¿Cuándo es obligatorio retirarlo?
Existen dos grandes supuestos prácticos de retirada obligatoria:
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- Cuando el material ha alcanzado el final de su vida útil (aproximadamente 30 años)
- Cuando presenta deterioro, roturas o degradación, quedando prohibida su reparación
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Además, la Unión Europea ha impulsado planes de erradicación progresiva antes de 2032, instando a los Estados miembros a desarrollar hojas de ruta específicas
Desde una perspectiva jurídica, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para la conservación y habitabilidad del inmueble, lo que incluye la eliminación de materiales peligrosos.
5.- Procedimiento legal de desamiantado
El desamiantado es un proceso técnico complejo que no puede improvisarse.
5.1- Empresa inscrita en el RERA
Solo empresas registradas pueden intervenir
5.2.- Elaboración de plan de trabajo
Debe especificar:
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- Método de retirada.
- Medidas de seguridad.
- EPIs.
- Gestión de residuos.
- Formación del personal
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5.3.- Aprobación por la autoridad laboral
El plan debe ser visado antes del inicio de la obra.
5.4.- Comunicación previa (mínimo 7 días)
Debe notificarse el inicio de trabajos
5.5.- Ejecución con protocolo estricto
Incluye:
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- Duchas de descontaminación.
- Encapsulado.
- Aspiración con filtros HEPA.
- Big bags homologados.
- Medición ambiental posterior
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5.6.- Transporte y gestión del residuo
Debe existir trazabilidad documental (NIMA) y transporte por gestor autorizado.
6.- Bajantes y pequeñas retiradas: el gran riesgo oculto
Uno de los mayores focos de riesgo no está en las grandes cubiertas industriales, sino en las pequeñas intervenciones domésticas.
La sustitución de bajantes de fibrocemento es habitual en edificios de los años 60–90. Estas operaciones requieren corte mecánico, lo que incrementa la liberación de fibras.
El problema surge cuando:
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- Se contratan “falsos autónomos”.
- No existe plan de trabajo.
- No se aplican medidas preventivas.
- No se comunica a la autoridad laboral.
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En estos casos, la Inspección de Trabajo puede paralizar la obra e imponer sanciones que pueden superar los 20.000 euros
Si se produce riesgo grave e inminente, podrían derivarse responsabilidades administrativas e incluso penales.
7.- Responsabilidad del promotor y de la comunidad
Cuando la comunidad contrata directamente autónomos, puede adquirir la condición de contratista conforme al artículo 2.3 del RD 1627/1997.
Ello implica:
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- Responsabilidad en materia de prevención de riesgos.
- Posibles sanciones por incumplimiento.
- Responsabilidad solidaria frente a daños a trabajadores o terceros.
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La jurisprudencia ha reconocido que el promotor puede responder cuando no verifica el cumplimiento de las obligaciones preventivas.
En el ámbito civil, si una retirada ilegal provoca contaminación ambiental o daños a terceros, podría aplicarse el artículo 1902 del Código Civil por responsabilidad extracontractual.
8.- Costes y subvenciones
El precio del desamiantado depende de:
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- Superficie.
- Accesibilidad.
- Tipo de elemento (cubierta, bajante, depósito).
- Costes fijos de legalización (plan de trabajo, transporte, canon de vertedero).
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La retirada en sí misma no suele contar con subvención específica, pero puede encuadrarse dentro de programas de rehabilitación energética (por ejemplo, sustitución por panel sándwich), con ayudas superiores al 30% del presupuesto.
9.- ¿Es peligroso el amianto si no se manipula?
Mientras el material esté en buen estado y no friable, el riesgo es bajo. El peligro real surge durante:
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- Cortes.
- Roturas.
- Demoliciones.
- Manipulación incorrecta.
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El amianto friable, como proyectados o revestimientos, presenta mayor riesgo por su facilidad de desprendimiento de fibras.
Conclusión
El amianto no es solo un problema del pasado industrial, sino una realidad presente en miles de comunidades de propietarios construidas antes de 2002.
Su gestión exige:
- Identificación rigurosa.
- Intervención de empresas autorizadas.
- Cumplimiento estricto del RD 396/2006.
- Planificación técnica.
- Supervisión preventiva.
- Gestión documental exhaustiva.
- La retirada ilegal no es un ahorro: es un riesgo sanitario, jurídico y económico.
- La comunidad que actúa con diligencia protege:
- La salud de los vecinos.
- La seguridad de los trabajadores.
- Su patrimonio.
- Y su responsabilidad jurídica futura.
En materia de amianto, la única exposición segura es cero.
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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