Responsabilidad de la Comunidad en las condensaciones

La condensación es un fenómeno físico cotidiano que, si bien puede parecer inofensivo, se convierte en una fuente frecuente de patologías en viviendas. Pero ¿Cúal se la responsabilidad de la Comunidad en las condensaciones que se producen en las viviendas?

Cómo afecta la condensación a la vivienda y qué papel tiene la comunidad en su regulación

La condensación no es solo un problema físico o técnico; es un desafío legal y de convivencia. Su solución requiere la implicación tanto de los propietarios individuales como de la comunidad, apoyados por técnicos y gestores responsables. La clave está en actuar con rapidez, aplicar criterios jurídicos claros y priorizar el bienestar común. Solo así se puede garantizar una convivencia digna y saludable en los edificios residenciales del siglo XXI

Se produce cuando el vapor de agua presente en el ambiente entra en contacto con superficies frías y se transforma en agua líquida. Este proceso, natural en apariencia, puede causar daños estructurales, deterioro estético, proliferación de moho y problemas de salud, afectando la calidad de vida de los residentes. A nivel legal, además, genera una importante fuente de conflictos en comunidades de propietarios.

Causas y consecuencias de la condensación en la vivienda

Las causas de la condensación se centran en dos aspectos fundamentales: exceso de humedad en el ambiente y deficiencias en la ventilación y aislamiento térmico. Actividades domésticas como cocinar, ducharse o secar ropa generan vapor de agua. En ausencia de una ventilación adecuada, esta humedad se acumula y termina condensándose en superficies frías como ventanas, paredes exteriores o techos.

La arquitectura también influye: muchas edificaciones en España construidas a partir de los años 70 presentan un aislamiento tan hermético que impide la renovación del aire, lo que potencia el riesgo de condensación. Además, las viviendas en esquinas o con muros que dan al exterior son particularmente vulnerables.

Las consecuencias son múltiples: desde manchas negras de moho y olores desagradables hasta el deterioro de muebles y ropa. Más allá del daño material, hay implicaciones para la salud, como el aumento de afecciones respiratorias debido a la exposición continuada a esporas de hongos.

La comunidad de propietarios y su responsabilidad

Cuando surge un problema de condensación, es habitual que surja una controversia sobre quién debe asumir la reparación: el propietario de la vivienda afectada o la comunidad. La clave está en determinar si el origen de la condensación es individual (por mal uso, escasa ventilación o falta de mantenimiento) o si responde a defectos constructivos o a un mal estado de los elementos comunes del edificio, como las fachadas o los sistemas de aislamiento.

Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 10.1, corresponde a la comunidad realizar las obras necesarias para asegurar la habitabilidad del inmueble, incluso si el problema afecta únicamente a una vivienda. Esto incluye reparar elementos comunes que generan condensación debido a la falta de cámara de aire o aislamiento térmico en la fachada.

Los tribunales han respaldado este criterio en múltiples sentencias. Por ejemplo, la AP Asturias (2021) consideró que la comunidad debe actuar incluso cuando la técnica constructiva inicial era conforme a la normativa vigente en los años 70. Lo importante es que las condiciones actuales del edificio no cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad.

Condensación como inmisión ilícita

Desde el punto de vista jurídico, las humedades, incluidas las producidas por condensación, pueden considerarse una “inmisión ilícita” cuando afectan a terceros. Según el artículo 1902 del Código Civil, quien causa daño a otro con culpa o negligencia debe repararlo. Esto aplica cuando las humedades invaden una propiedad ajena, interfiriendo en su uso pacífico y saludable.

Además, el Tribunal Supremo ha subrayado que las comunidades no pueden eludir su responsabilidad escudándose en que el problema proviene de defectos de origen o que ya no están cubiertos por la garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). En este caso, deben ejecutar las obras necesarias y, si procede, reclamar posteriormente al constructor.

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