Responsabilidad de la comunidad de propietarios en las obras

1.- La comunidad como promotora según la LOE

2.- Riesgos inherentes a las obras en edificios habitados

Las obras en comunidades presentan una complejidad añadida frente a la obra nueva, ya que se ejecutan sobre edificios preexistentes y habitados, lo que multiplica los riesgos:

• • • • Daños estructurales no previstos.
      • Daños a elementos comunes o privativos preexistentes.
      • Perjuicios a colindantes.
      • Daños personales a vecinos o terceros.
      • Incidencias durante la ejecución o tras la finalización (post-trabajos).

Además, muchas pólizas multirriesgo de comunidad excluyen expresamente los daños derivados de obras de reforma o rehabilitación, lo que deja a la comunidad expuesta patrimonialmente.

3.- La importancia de un análisis previo de riesgos

Antes de iniciar cualquier obra, resulta imprescindible realizar un análisis de riesgos técnico y asegurador, que permita identificar:

• • • • Qué tipo de daños pueden producirse.
      • A quién podrían afectar.
      • Qué responsabilidades podrían derivarse.
      • Qué riesgos pueden transferirse a aseguradoras.

Este análisis previo es la base de un programa de seguros adecuado, que evite que un siniestro comprometa el patrimonio de los copropietarios.

4.- Seguros esenciales cuando la comunidad ejecuta obras

Desde un enfoque profesional, el mínimo exigible es un Seguro de Responsabilidad Civil amplio y específico para obras, pero la práctica demuestra que lo recomendable es un programa de coberturas completo, que puede incluir:

1. a) Seguro Todo Riesgo Rehabilitación

Cubre los daños materiales accidentales durante la ejecución de la obra:

• • • • Incendio, explosión, agua, fenómenos atmosféricos.
      • Caídas de andamios, desplomes, errores de ejecución.
      • Daños preexistentes.
      • Errores de diseño y defectos de materiales.
      • Honorarios técnicos derivados de siniestros.

Especialmente indicado en obras financiadas con fondos Next Generation.

1. b) Seguro de Responsabilidad Civil del Promotor

Cubre los daños materiales y corporales causados a:

• • • • Terceros.
      • Colindantes.
      • Propios copropietarios, considerados terceros a estos efectos.

Incluye habitualmente:

• • • • RC cruzada.
      • RC subsidiaria.
      • Post-trabajos.
      • Defensa jurídica y fianzas.

1. c) Seguro Trienal

Garantiza durante tres años los daños materiales en elementos de nueva ejecución por:

• • • • Defectos de diseño.
      • Defectos de materiales.
      • Defectos de ejecución.

Muy habitual en obras de:

• • • • Fachadas.
      • Cubiertas.
      • Impermeabilizaciones.
      • Ascensores.
      • Rehabilitación energética.

1. d) Seguro Decenal

Protege durante diez años los daños estructurales que afecten a la estabilidad del edificio:

• • • • Cimentación.
      • Forjados.
      • Muros de carga.
      • Estructuras portantes.

Aunque más conocido en obra nueva, también es aplicable a rehabilitaciones estructurales.

 

5.- La comunidad como contratista principal y la prevención de riesgos laborales

Un aspecto especialmente delicado se produce cuando la comunidad contrata directamente a varios autónomos o empresas, sin un contratista principal único. En ese caso, la comunidad puede ser considerada contratista principal, además de promotora.

Esto implica:

• • • • Responsabilidades adicionales en materia de prevención de riesgos laborales.
      • Posibles sanciones administrativas.
      • Responsabilidad solidaria en caso de accidente laboral grave.

La jurisprudencia laboral ha sido especialmente estricta en estos supuestos, por lo que la correcta organización contractual es esencial.

 

6.- Responsabilidad del administrador de fincas y del agente rehabilitador

En caso de siniestro grave, no es infrecuente que la comunidad dirija acciones contra:

• • • • El administrador de fincas, por falta de asesoramiento o diligencia.
      • El agente rehabilitador, por errores de gestión en obras subvencionadas.

De ahí la importancia de que el administrador:

• • • • Informe adecuadamente a la junta.
      • Deje constancia en actas.
      • Recomiende expresamente la contratación de seguros adecuados.
      • Se apoye en mediadores de seguros especializados.

 

7.- El papel clave de la correduría de seguros especializada

Conclusión: prevenir es proteger el patrimonio común

Las obras en comunidades de propietarios son necesarias, pero no están exentas de riesgos jurídicos y económicos. La comunidad actúa como promotora y, en determinados casos, como contratista principal, lo que implica responsabilidades muy relevantes.

Un buen programa de seguros, unido a un asesoramiento técnico y jurídico adecuado, es la mejor forma de:

• • • • Proteger el patrimonio de los copropietarios.
      • Evitar conflictos futuros.
      • Garantizar la viabilidad económica de la comunidad.
      • Preservar la responsabilidad profesional del administrador de fincas.

En definitiva, prevenir no es un gasto, es una inversión en tranquilidad jurídica.

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