Quien paga el mantenimiento de terrazas y patios comunes

Las terrazas y los patios como elementos comunes de uso privativo: Análisis y Actualización en 2025

Las terrazas y los patios son elementos recurrentes en las comunidades de propietarios, generando debates sobre su uso y quien paga el mantenimiento de terrazas y patios comunes debido a su naturaleza jurídica. Este artículo explora los aspectos legales, derechos y deberes asociados a estos espacios, así como actualizaciones relevantes en el marco normativo y casos recientes que arrojan luz sobre su gestión en 2025.

Definición y marco legal

Los patios y terrazas, aunque de titularidad común, pueden ser de uso privativo si así lo estipulan el título constitutivo del edificio o los estatutos de la comunidad, según el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) . Este marco legal permite que un propietario disfrute exclusivamente del espacio mientras la titularidad sigue siendo de la comunidad. Sin embargo, el disfrute exclusivo exige acuerdos claros para evitar conflictos, como establece el artículo 17.6 de la LPH.

Un aspecto fundamental es la distinción entre el mantenimiento ordinario (responsabilidad del usuario exclusivo) y reparaciones estructurales o extraordinarias, que compiten a la comunidad. El artículo 10 de la LPH regula que cualquier modificación que afecte la seguridad, estructura o configuración externa del edificio requiere autorización comunitaria, reforzando el equilibrio entre uso privado y propiedad colectiva.

Problemáticas y Controversias Comunes

• • • Modificaciones Estructurales : Obras como el cerramiento de terrazas o la instalación de pérgolas suelen causar tensiones, ya que alteran la estética y seguridad del edificio. Según casos recientes, muchas comunidades han tenido que intervenir legalmente para restaurar espacios alterados sin autorización.
    • Filtraciones y Daños : Las filtraciones provocadas por un mal mantenimiento o intervenciones no reguladas en terrazas siguen siendo un problema recurrente. En 2024, varios tribunales españoles fallaron a favor de comunidades que demandaron a propietarios por daños causados ​​por alteraciones negligentes.
    • Uso Inadecuado del Espacio : El almacenamiento de materiales peligrosos o escombros en patios puede ser motivo de sanciones. La normativa de convivencia comunitaria en muchas ciudades ha endurecido las multas para garantizar la seguridad colectiva.
    • Conflictos por Cesión de Uso : En casos de alquiler o cesión para actividades lucrativas, como terrazas adaptadas a locales comerciales, es esencial obtener la aprobación de tres quintas partes de la comunidad (artículo 17.3 de la LPH). Sin este permiso, se generan litigios que, a menudo, terminan con la revocación del uso exclusivo.

Actualizaciones Normativas y Casos Relevantes

• • • Digitalización de los Acuerdos Comunitarios : Obligar a las comunidades a registrar digitalmente las autorizaciones para modificaciones en patios y terrazas.
    • Penalizaciones Más Rigurosas : Introducir multas más altas por incumplimiento de las normativas relativas a obras y uso de elementos comunes.

En un caso emblemático de 2023, el Tribunal Supremo decidió que las modificaciones no autorizadas que afectan a la estética del edificio deben ser revertidas incluso si otros propietarios no se opusieron inicialmente. Este fallo subraya la importancia de contar con permisos formales antes de realizar cambios.

Recomendaciones para la Convivencia

• • • Comunicación Transparente : Antes de cualquier intervención, es crucial notificar a la comunidad y obtener la autorización requerida.
    • Mantenimiento Preventivo : Los propietarios con uso exclusivo deben asegurarse de realizar mantenimientos regulares para evitar problemas estructurales que afecten a terceros.
    • Formalización de Acuerdos : Inscribir modificaciones o cesiones en el Registro de la Propiedad reducen la probabilidad de conflictos legales futuros.
    • Consulta a Expertos : Administradores de fincas y abogados especializados pueden ofrecer orientación para cumplir con las normativas.

Conclusión

La correcta gestión de patios y terrazas como elementos comunes de uso privativo sigue siendo un desafío en las comunidades de propietarios. Entender las obligaciones legales y actuar en sintonía con las normativas vigentes es clave para garantizar una convivencia armoniosa. En 2025, los avances normativos y tecnológicos buscan reforzar la transparencia y prevenir conflictos, brindando herramientas más efectivas para la resolución de controversias. Estos espacios, si se gestionan adecuadamente, pueden convertirse en un valor añadido tanto para los propietarios individuales como para la comunidad en su conjunto.

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