La asistencia a las juntas de propietarios, conforme al artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), puede realizarse personalmente o por representación, ya sea legal o voluntaria. Esta última modalidad resulta clave cuando el propietario no puede asistir por causas justificadas y desea delegar su voto en otra persona, incluyendo en ocasiones al propio Administrador de la finca.
Representación en Junta de Propietarios y delegación de voto.
¿Qué se necesita para delegar el voto?
La ley es clara: basta un escrito firmado por el propietario para delegar su representación. No se exige que sea un modelo específico, ni la presentación de DNI, ni condiciones impuestas por la Junta de Gobierno que limiten este derecho. Así lo han dejado claro diversas sentencias judiciales (AP Baleares 348/2017, AP Cádiz 129/2016 y AP Las Palmas 482/2016) que defienden el carácter suficiente de un documento firmado como acreditación de la representación.
El formato puede variar, pero debe constar:
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- El nombre del propietario que delega.
- La persona que recibirá la representación (no es necesario que sea otro propietario).
- La fecha de la Junta.
- La firma del propietario representada.
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Incluso puede ser enviado por correo electrónico, siempre que el documento adjunto esté firmado.
Representación por parte del Administrador
Una duda frecuente es si el Administrador (secretario-Administrador) puede recibir delegaciones de voto. La respuesta es afirmativa: no existe impedimento legal. Tal como cualquier comunero, el Administrador puede representar a otros propietarios si así lo autoriza un escrito válido.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el Administrador, al tener también funciones ejecutivas en la comunidad, podría enfrentarse a conflictos de intereses en determinadas decisiones. A pesar de ello, legalmente su participación como representante está amparada por la LPH y el Código Civil.
Casos prácticos y consideraciones
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Representación general mediante poder notarial
Un propietario puede otorgar un poder general que permita a un tercero representarlo en todas las juntas futuras. Este documento debe conservarse por el secretario de la Comunidad (Art. 19.4 LPH) durante cinco años.
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Número de representaciones sin límite
No existe limitación en cuanto a cuántos votos puede representar una misma persona. Es decir, si un propietario o tercero recibe varias delegaciones, puede ejercer todos esos votos.
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Delegación múltiple por un mismo propietario
Si un propietario tiene varias propiedades, no puede hacer delegaciones distintas para cada una. Solo se computa una unidad de voto, aunque la suma de coeficientes sí se considera.
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Morosos y representación
Un propietario moroso puede representar a otro que no lo sea. Sin embargo, no podrá votar si su deuda no ha sido saldada antes del inicio de la Junta.
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Delegación con sentido del voto
El propietario puede indicar instrucciones de voto para cada punto del orden del día. En caso de no hacerlo, el representante votará conforme a su criterio. -
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Transmisión de la representación
El representante puede delegar a su vez la representación a otra persona (Art. 1721 del Código Civil), salvo que el propietario lo haya prohibido expresamente.
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¿Qué pasa si la Junta exige requisitos adicionales?
Si una Junta impone requisitos adicionales como modelos obligatorios, presentación del DNI, plazos anticipados para entregar la representación, etc., dichos requisitos pueden ser considerados nulos si no han sido aprobados por acuerdo comunitario válido e incorporados a los estatutos o reglamento interno.
La jurisprudencia es firme: la LPH prevalece sobre decisiones unilaterales del presidente o de la Junta de Gobierno que impongan condiciones no previstas legalmente.
Recomendaciones prácticas
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- La convocatoria de la Junta debería incluir un modelo orientativo de delegación, aunque no es obligatorio.
- Se debe informar al Administrador si un propietario que ya ha votado se ausenta, y si ha dejado delegación para el resto de la Junta.
- Es conveniente que las comunidades no dificulten la participación por representación, ya que esto podría derivar en impugnaciones judiciales.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
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