En el contexto de las comunidades de propietarios, una cuestión recurrente es la validez de ciertas actuaciones llevadas a cabo por un comunero sin autorización expresa de la comunidad, pero que permanecen sin impugnación durante largos periodos de tiempo. Esto plantea la duda de si ha existido o no un consentimiento tácito por parte de la comunidad.
Qué se entiende por consentimiento tácito
El consentimiento tácito en una comunidad de propietarios: ¿silencio cómplice o aceptación legal?
El consentimiento tácito se produce cuando una de las partes implicadas en una relación jurídica realiza un acto que normalmente requeriría aprobación, y la otra parte, que debería o sería natural que se opusiera, permanece en silencio durante un tiempo razonable, sin manifestar rechazo alguno. Según la Sentencia del Tribunal Supremo 257/1986 de 28 de abril, este consentimiento no necesita ser expreso, pero sí debe deducirse de actos inequívocos, cuya interpretación corresponde a los tribunales según las circunstancias de cada caso.
Esto se conecta con el principio de buena fe consagrado en el artículo 7 del Código Civil, que impone actuar conforme a la confianza y lealtad entre las partes. Cuando el silencio o la pasividad prolongada se interpretan como aprobación, el consentimiento tácito puede adquirir validez jurídica.
Requisitos para apreciar el consentimiento tácito
Para que el consentimiento tácito tenga efectos legales, deben concurrir varios requisitos:
- Existencia de una relación jurídica previa.
- Conocimiento pleno de los hechos por parte del supuesto consentidor.
- Silencio o inacción en un contexto donde lo natural sería oponerse.
- Una conducta de la otra parte que requiera aprobación o rechazo.
La jurisprudencia reciente matiza que el simple transcurso del tiempo no siempre implica consentimiento tácito. Es necesario que el silencio sea acompañado de conocimiento y de la expectativa razonable de una respuesta.
Jurisprudencia destacada
En la práctica judicial, el consentimiento tácito ha sido invocado en multitud de ocasiones, con fallos tanto a favor como en contra de su existencia:
- En la Sentencia del TS de 20-10-2021, se negó que existiera consentimiento tácito de la comunidad a unas obras de cerramiento, ya que estas no pudieron ser advertidas hasta tiempo después de su ejecución.
- Por otro lado, la AP de Santa Cruz de Tenerife (11-3-2021) entendió que la inacción de la comunidad durante más de diez años, con pleno conocimiento de unas obras, constituía consentimiento tácito.
- De igual forma, la AP de Granada (19-2-2021) consideró que, habiendo tolerado durante 27 años la ocupación de una parte común como si fuera privativa, la comunidad había otorgado su consentimiento tácito.
Sin embargo, hay casos donde el silencio no es suficiente:
- La AP de Sevilla (8-6-2020) afirmó que el comunero que realiza las obras debe probar la existencia del consentimiento, y que la simple pasividad de la comunidad no lo justifica.
- La AP de Madrid (18-6-2020) también rechazó que el paso del tiempo constituya consentimiento tácito, dado que hubo manifestaciones expresas de oposición.
Consentimiento tácito vs. tolerancia
Un aspecto clave que surge en estos casos es distinguir entre consentimiento tácito y mera tolerancia. La jurisprudencia deja claro que no todo silencio implica asentimiento. Para que exista consentimiento tácito debe haber una conducta que inequívocamente demuestre aceptación, más allá de una simple omisión de reacción.
Plazos y prescripción
La cuestión del tiempo es también relevante desde la perspectiva de la prescripción. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no establece un plazo específico para la impugnación de actos individuales por parte de la comunidad, la jurisprudencia suele aplicar por analogía los plazos generales del Código Civil.
Antes de la reforma del artículo 1964 del Código Civil en 2015, el plazo general era de 15 años. A partir de esa fecha, se redujo a 5 años, lo que ha generado diferentes interpretaciones sobre si el silencio más allá de este periodo puede constituir consentimiento tácito, especialmente en contextos donde no hay una actividad continuada de oposición por parte de la comunidad.
Implicaciones prácticas para administradores y propietarios
Para los administradores de fincas y los miembros de juntas de gobierno, resulta crucial mantener una actitud activa frente a posibles alteraciones del régimen de propiedad o uso de los elementos comunes. La pasividad prolongada puede acabar derivando en una aceptación implícita de una situación irregular.
Por parte de los propietarios, es importante documentar y, en lo posible, someter a aprobación en junta cualquier modificación estructural, uso o aprovechamiento especial que afecte a elementos comunes o que altere el título constitutivo o los estatutos.
Conclusión
El consentimiento tácito en una comunidad de propietarios es una figura jurídica compleja, cuya validez depende de una interpretación casuística basada en la buena fe, el conocimiento, la conducta de las partes y el paso del tiempo. Aunque puede funcionar como un mecanismo de seguridad jurídica, también exige vigilancia para evitar que el silencio o la desidia se conviertan en consentimiento no deseado.
Por ello, la prevención, la transparencia y la diligencia en la gestión comunitaria son las mejores herramientas para evitar conflictos en torno a este controvertido concepto.
Si necesitas ayuda en tu comunidad, y necesitas ampliar información sobre qué se entiende por consentimiento tácito. Puedes contactar con nosotros, somos especialistas en la materia, llámanos para ampliar información, consulta con Ubicae Fincas .
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
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