Qué hacer cuando el administrador no envía el acta de la junta

En muchas comunidades de propietarios, uno de los problemas más frecuentes es la demora en la entrega de las actas por parte del administrador de fincas. Este retraso puede generar incertidumbre y problemas de gestión dentro de la comunidad, afectando la ejecución de acuerdos y decisiones que deben implementarse en un tiempo razonable.

Implicaciones y soluciones si el administrador de fincas no envía el acta de los acuerdos de la junta de vecinos

Obligaciones del Administrador respecto a las actas

Según el artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el acta de la junta de propietarios debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario-administrador al finalizar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. A partir de su cierre, los acuerdos adoptados son ejecutivos salvo que la ley disponga lo contrario.

Si bien la LPH no establece un plazo específico para la distribución del acta a los propietarios, se considera que la entrega debería realizarse dentro de un periodo razonable, generalmente dentro de los mismos diez días. Sin embargo, en muchas comunidades se observan demoras que pueden extenderse por semanas o incluso meses. Esto no solo afecta la transparencia en la gestión de la comunidad, sino que también puede obstaculizar la implementación de acuerdos importantes.

Consecuencias del retraso en la entrega de las actas

Cuando el administrador de fincas demora el envío de las actas, se pueden generar diversos problemas en la comunidad:

• • • • • Falta de información para los propietarios: Los vecinos desconocen los acuerdos adoptados y pueden perder oportunidades para impugnar decisiones que consideren perjudiciales.
        • Dificultades en la ejecución de acuerdos: Algunos acuerdos requieren acciones inmediatas, como obras urgentes o decisiones sobre gastos extraordinarios. Si el acta no se envía a tiempo, su ejecución puede verse retrasada.
        • Inseguridad jurídica: Aunque la ley establece que los acuerdos son ejecutivos desde su adopción, la falta de un documento formalizado puede generar dudas sobre su aplicabilidad.
        • Pérdida de confianza en la administración: Un administrador que no cumple con los plazos genera desconfianza entre los propietarios y puede ser motivo para su destitución.

Aspecto Legal: ¿los acuerdos son válidos sin acta?

Algunas personas creen erróneamente que, si un acta no está firmada o distribuida, los acuerdos adoptados en la junta no tienen validez. Sin embargo, esto no es cierto.

La ejecutividad de los acuerdos está respaldada por el artículo 18, regla 4, de la LPH, y por diversas sentencias judiciales, como la de la Audiencia Provincial de Madrid del 17 de diciembre de 2018, la de la Audiencia Provincial de La Coruña del 16 de diciembre de 2018 y la de la Audiencia Provincial de Ourense del 22 de noviembre de 2013. Estas sentencias establecen que los acuerdos adoptados en junta son ejecutivos desde su aprobación, independientemente de la firma del acta.

No obstante, hay posturas contrarias, como las sentencias de las Audiencias Provinciales de Toledo (26 de noviembre de 2003) y de Cáceres (17 de noviembre de 2005), que exigen la firma del acta para su ejecución. Sin embargo, estas posturas no establecen una sanción específica para los administradores que no cumplen con su deber de enviar las actas a tiempo.

Soluciones para Evitar el Retraso en la Entrega de las Actas

Si el administrador de la comunidad suele retrasar la entrega de las actas, los propietarios pueden tomar las siguientes medidas:

• • • • • Solicitar formalmente el cumplimiento de los plazos: Los propietarios pueden enviar una petición formal al administrador exigiendo la entrega de las actas en un plazo razonable.
        • Incluir este tema en el orden del día de la próxima junta: Se puede proponer la fijación de un plazo máximo para el envío de las actas y establecer consecuencias en caso de incumplimiento.
        • Revisar el contrato del administrador: Si el contrato no especifica plazos para la entrega de actas, se puede renegociar o incluir una cláusula en la próxima renovación.
        • Destitución del administrador: Si el problema persiste y afecta gravemente la gestión de la comunidad, se puede convocar una junta extraordinaria para cesarlo y contratar a un nuevo profesional.
        • Denunciar ante el colegio de administradores de fincas: Si el administrador está colegiado, se puede presentar una queja formal por incumplimiento de sus obligaciones.
        • Iniciar acción legal: En casos extremos, los propietarios pueden recurrir a la vía judicial para exigir el cumplimiento de la normativa y, si corresponde, reclamar daños y perjuicios.

Conclusión

Si necesitas ayuda en tu comunidad, puedes contactar con nosotros, somos administradores de fincas colegiados especialistas en la materia, llama para ampliar información. Consulta con Ubicae Fincas.