El Libro del Edificio: fundamento jurídico, contenido técnico y obligaciones en la edificación española
Aunque en su origen se concibió como una exigencia documental para las obras de nueva construcción, la progresiva sensibilización en materia de sostenibilidad, eficiencia energética y conservación del patrimonio construido ha extendido su ámbito de aplicación a los edificios existentes. Hoy, el Libro del Edificio no solo es un requisito legal, sino una herramienta de gestión patrimonial y de responsabilidad civil para promotores, técnicos y propietarios.
Marco normativo: de la LOE al CTE y su desarrollo autonómico
2.1. Origen legal en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE)
La obligación básica del Libro del Edificio se establece en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Este precepto impone al promotor la entrega al usuario final de la documentación de la obra ejecutada, la cual “constituirá el Libro del Edificio”.
El contenido mínimo, según la LOE, incluye el proyecto de ejecución visado, las modificaciones aprobadas, el acta de recepción de la obra, los certificados finales y las instrucciones de uso y mantenimiento. Con ello se persigue que el usuario disponga de toda la información necesaria para garantizar la seguridad, funcionalidad y durabilidad del inmueble.
La LOE, en vigor desde el año 2000, supone por tanto el inicio operativo de la obligación de disponer del Libro del Edificio en las obras de nueva construcción.
2.2. Desarrollo reglamentario en el Código Técnico de la Edificación (CTE)
El Real Decreto 314/2006, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE), refuerza esta obligación en su artículo 8, estableciendo que el Libro del Edificio debe incorporar, además del proyecto y la documentación de la obra, los documentos de control de calidad, los certificados de eficiencia energética y los planes de mantenimiento de los elementos constructivos e instalaciones.
Este marco normativo estatal dota al Libro del Edificio de un carácter técnico integral, trascendiendo el mero registro documental para convertirse en una herramienta de gestión preventiva de la edificación.
2.3. Extensión a los edificios existentes: Real Decreto 853/2021
El Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, regula los programas de ayudas en materia de rehabilitación residencial y vivienda social, introduciendo formalmente el concepto de Libro del Edificio Existente (LEEx). Este documento cumple funciones similares a las del Libro del Edificio original, pero adaptadas a edificaciones ya construidas.
El LEEx debe incluir información sobre el estado de conservación, la accesibilidad, la eficiencia energética, las instrucciones de uso y mantenimiento, y un plan de actuaciones de mejora. Su elaboración se exige, por ejemplo, para acceder a ayudas públicas de rehabilitación, convirtiéndose así en una herramienta clave de las políticas de regeneración urbana.
2.4. Normativa autonómica y variaciones territoriales
Aunque la LOE y el CTE establecen un marco común, cada comunidad autónoma ha desarrollado su propia regulación sobre el Libro del Edificio. Estas normas pueden definir aspectos como el depósito, la estructura documental, o incluso las tipologías edificatorias obligadas.
Por ejemplo:
-
-
- Castilla-La Mancha (Decreto 81/2007) lo exige para todo edificio de uso residencial, cualquiera que sea su tipología o régimen de propiedad.
- Andalucía, Cataluña y Galicia poseen regulaciones específicas que determinan el formato y registro electrónico del Libro.
- Madrid ha sido una de las comunidades más rigurosas en su exigencia, regulándolo a través de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación, y el Decreto 349/1999, que desarrolla su contenido y estructura.
-
Contenido técnico del Libro del Edificio
El contenido puede variar según la normativa aplicable, pero generalmente comprende tres bloques fundamentales:
3.1. Documentación administrativa y de agentes
Incluye:
-
-
- Relación identificativa de todos los agentes intervinientes (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, etc.).
- Acta de replanteo y acta de recepción de obra.
- Certificados finales y visados.
- Documentación del control de calidad de materiales y ensayos.
-
3.2. Documentación técnica del edificio
Constituye el núcleo técnico del Libro e incluye:
-
-
- Proyecto de ejecución y modificaciones aprobadas.
- Planos “as built” o de estado final de la obra.
- Especificaciones de materiales, calidades y garantías emitidas por fabricantes o proveedores.
- Libro de subcontratación (cuando proceda).
-
3.3. Manual de uso, conservación y mantenimiento
Esta parte es de especial relevancia práctica. Debe contener las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de cada instalación, así como las frecuencias de revisión y los procedimientos de conservación preventiva.
También se añaden las normas de actuación en caso de siniestro o emergencia, con indicación de las rutas de evacuación y sistemas de seguridad.
El régimen jurídico en la Comunidad de Madrid
Madrid ha desarrollado un marco jurídico exhaustivo sobre el Libro del Edificio, constituyendo un modelo de referencia autonómico.
4.1. La Ley 2/1999, de Medidas para la Calidad de la Edificación
Los artículos 13, 14 y 23 de la Ley 2/1999 recogen la regulación esencial:
-
-
- El artículo 13 establece que la dirección facultativa formará el Libro del Edificio desde el inicio de las obras, incorporando el Libro de Órdenes, los planos, las normas de uso y mantenimiento, las calidades y garantías, y las normas de actuación en caso de emergencia.
- El artículo 14 regula la conservación, depósito y actualización:
- Un ejemplar se deposita en el Ayuntamiento.
- Otro queda en poder del promotor.
- Y un tercero se entrega a la comunidad de propietarios.
-
-
-
-
- Sin el depósito municipal, no puede otorgarse la Licencia de Primera Ocupación (LPO).
- El artículo 23 impone la obligación de actualizar el Libro cuando se realicen reformas o rehabilitaciones que afecten a elementos comunes, incorporando las nuevas normas de mantenimiento y garantías.
-
-
El incumplimiento de estas obligaciones se considera infracción muy grave.
4.2. Decreto 349/1999: estructura formal
El Decreto 349/1999, de 30 de diciembre, regula los aspectos formales del Libro en Madrid. Exige que se componga de al menos dos volúmenes y establece su estructura en cuatro partes:
- Características del edificio, tanto generales como por unidad.
- Normas de uso, conservación y mantenimiento.
- Normas de actuación en emergencias.
- Registro de documentos y actualizaciones.
Esta organización convierte el Libro en un expediente vivo del edificio, que debe mantenerse actualizado a lo largo de su vida útil.
4.3. Práctica municipal y registro
El Ayuntamiento de Madrid exige el depósito del Libro como condición para otorgar la LPO. En la práctica, se suele entregar también una copia al Colegio de Arquitectos, aunque esta exigencia no figura expresamente en la ley.
Además, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, el Libro del Edificio debe aportarse al Registro de la Propiedad en la inscripción de obra nueva, salvo que se trate de edificaciones antiguas donde no era exigible por normativa.
Jurisprudencia relevante sobre el Libro del Edificio
Diversas resoluciones judiciales han delimitado las obligaciones y responsabilidades relacionadas con el Libro del Edificio:
-
-
- Entrega y responsabilidad: corresponde al promotor acreditar la entrega del Libro a la comunidad de propietarios, y no al constructor.
- Entrega al comprador: debe hacerse directamente por el promotor, no a través de notaría.
- Cumplimiento de la obligación: se considera cumplida cuando el Libro se entrega a la comunidad de propietarios, aunque no individualmente a cada comprador.
- Obras por antigüedad: cuando una obra nueva se declara por antigüedad, no es preciso aportar el Libro del Edificio para su inscripción.
- Actualización del Libro: las reformas o rehabilitaciones que afecten a elementos comunes deben incorporarse al Libro, incluyendo las nuevas garantías y manuales de mantenimiento.
-
Estas resoluciones consolidan la doctrina de que el Libro del Edificio no es un simple requisito documental, sino una obligación legal vinculada a la calidad, seguridad y responsabilidad del promotor.
El Libro del Edificio Existente (LEEx): una nueva dimensión
El Libro del Edificio Existente, introducido por el RD 853/2021, se orienta a la rehabilitación del parque edificado y tiene un enfoque diagnóstico y planificador.
Su estructura comprende:
-
-
- Datos identificativos del inmueble.
- Evaluación del estado de conservación y accesibilidad.
- Certificación energética.
- Plan de mantenimiento y mejora.
- Planificación de actuaciones futuras.
-
Además, se ha vinculado a las ayudas europeas Next Generation EU, de modo que disponer de un LEEx actualizado es requisito indispensable para acceder a subvenciones de rehabilitación energética o mejora de accesibilidad.
Implicaciones técnicas, jurídicas y prácticas
El Libro del Edificio actúa como un instrumento de responsabilidad compartida entre los agentes de la edificación:
-
-
- Para el promotor, su elaboración y entrega son obligaciones legales cuyo incumplimiento puede generar responsabilidad administrativa e incluso civil.
- Para la dirección facultativa, representa una parte esencial de la documentación técnica que acredita la correcta ejecución de la obra.
- Para el usuario o comunidad de propietarios, constituye una garantía documental sobre la calidad y mantenimiento del inmueble.
-
Asimismo, el Libro cumple una función esencial en la trazabilidad jurídica del referencia en litigios sobre defectos constructivos o incumplimientos de mantenimiento.
Conclusión:
El Libro del Edificio ha evolucionado desde un requisito administrativo a una pieza clave de la gestión técnica y legal de los edificios. Su obligatoriedad desde la entrada en vigor de la LOE en 2000, reforzada por el CTE y los desarrollos autonómicos, lo convierten en un elemento imprescindible para garantizar la calidad, durabilidad y seguridad del parque edificatorio español.
La legislación madrileña destaca por su rigor, al imponer el depósito como condición para la primera ocupación y prever sanciones graves por su omisión. Paralelamente, la introducción del Libro del Edificio Existente amplía su alcance a la rehabilitación, impulsando la conservación sostenible del patrimonio inmobiliario.
En suma, el Libro del Edificio no solo es una obligación legal, sino una herramienta de gestión responsable del patrimonio construido, que integra aspectos técnicos, jurídicos, energéticos y sociales bajo un mismo objetivo: asegurar la calidad de la edificación y la seguridad de sus usuarios a lo largo del tiempo.
Si necesitas ayuda en tu comunidad, y necesitas ampliar información sobre este tema, puedes contactar con nosotros, somos especialistas en la materia. Llámanos para ampliar información, consulta con Ubicae Fincas .
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
Consulta tus dudas en nuestro blog, donde podrás encontrar las respuestas para tu comunidad de vecinos o hablar con un administrador de fincas en Boadilla del Monte y en la Comunidad de Madrid.
El cierre de balcones en comunidades de propietarios
En las comunidades de propietarios, el cierre de balcones y terrazas constituyen con frecuencia uno de los puntos más conflictivos en cuanto a su...
Instalación de placas solares en comunidades de propietarios
La instalación de placas solares en comunidades de vecinos se ha convertido en una de las iniciativas más demandadas dentro de las políticas de...
La convivencia entre propietarios y bares
La convivencia entre vecinos y bares, cafeterías, restaurantes y las viviendas residenciales ha sido históricamente una fuente de fricciones...