Qué dice la ley del uso privativo de elementos comunes

El uso privativo de los elementos comunes en la Propiedad Horizontal

Diferencia entre elementos comunes y privativos

En el marco de la propiedad horizontal, se pueden distinguir dos tipos de elementos:

• • Elementos comunes: Son aquellos que pertenecen a toda la comunidad de propietarios y que resultan esenciales para el adecuado funcionamiento del edificio. Están enumerados en el artículo 396 del Código Civil, e incluyen estructuras como el suelo, la cimentación, las fachadas, cubiertas, ascensores, conducciones generales de agua y electricidad, entre otros.
  • Elementos privativos: Son las viviendas y locales comerciales dentro del edificio, así como sus anejos (garajes, trasteros) cuando estén asignados en el título de propiedad.

Existe, sin embargo, una categoría intermedia: los elementos comunes de uso privativo, que son aquellos que, aunque pertenecen a la comunidad, su uso exclusivo se asigna a uno o varios propietarios.

Elementos comunes de uso privativo

Los elementos comunes de uso privativo son espacios que, pese a ser de propiedad de la comunidad, pueden ser utilizados en exclusiva por un propietario en particular. Ejemplos comunes incluyen:

• • • • Terrazas anexas a determinadas viviendas.
      • Patios interiores de uso exclusivo para un propietario.
      • Jardines adyacentes a un bajo o planta baja.
      • Cubiertas o azoteas que se asignan a los áticos.

✔  Asignación del uso privativo

El uso privativo de un elemento común puede establecerse a través de:

El título constitutivo de la comunidad de propietarios, en el que se reconoce expresamente este derecho de uso a un propietario. 

Un acuerdo de la junta de propietarios, que debe ser aprobado con las mayorías legales establecidas.

El consentimiento tácito, si el uso ha sido permitido de forma continuada y sin objeciones por la comunidad.

Derechos y obligaciones del propietario con uso privativo

El propietario que disfruta del uso privativo de un elemento común no se convierte en su dueño, pero sí adquiere ciertas responsabilidades:

✔  Obligaciones del propietario

• • • Mantenimiento y conservación: El propietario con derecho de uso exclusivo está obligado a mantener el elemento en buenas condiciones. Esto incluye limpieza, pintura y pequeñas reparaciones.
    • Uso adecuado: No se pueden realizar modificaciones que alteren la naturaleza del elemento común sin autorización de la comunidad.
    • Asunción de gastos: Si el uso exclusivo genera gastos específicos, el propietario debe asumirlos.

Responsabilidad de la comunidad

La comunidad sigue siendo la titular del elemento común y, por tanto, es responsable de su conservación estructural. En caso de daños que afecten a la estabilidad del edificio, la comunidad debe asumir los costos de reparación.

Jurisprudencia relevante

A lo largo de los años, los tribunales han dictado diversas sentencias que clarifican la interpretación de estos derechos y obligaciones:

• TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-1-2017 : La terraza que actúa como cubierta del edificio no puede ser de uso privativo si no está reconocida en el título constitutivo o no ha sido acordado expresamente por la junta de propietarios.
• AP Valencia, Sec. 11.ª, 28-6-2019 : El propietario con derecho de uso privativo debe asumir el mantenimiento y conservación, pero la comunidad sigue siendo responsable de problemas estructurales.
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 4-12-2011 : No se puede instalar un aire acondicionado en una cubierta de uso privativo sin el consentimiento de la comunidad.
• AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 22-11-2017 : Se requiere unanimidad para cambiar la atribución de uso privativo de un elemento común.
• AP Alicante, Sec. 5.ª, 14-3-2019 : Si un comunero realiza obras inconsentidas, la comunidad puede exigir la reposición al estado original.

En resumen,

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