Ejecutar obras sin permiso de la comunidad
La gestión de las comunidades de propietarios en España se rige, fundamentalmente, por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece el marco jurídico para garantizar la transparencia, la democracia interna y la protección de los derechos de los copropietarios. Sin embargo, en la práctica, pueden surgir situaciones conflictivas cuando el presidente actúa al margen de la Junta de Propietarios, como ocurre en el caso que analizamos: la ejecución de obras sin permiso de la comunidad.
El presidente ejecuta obras sin la aprobación de la Junta
Capacidad de actuación del Presidente: ¿Puede actuar unilateralmente?
El artículo 13 de la LPH establece que el presidente representa legalmente a la comunidad, tanto en juicio como fuera de él. No obstante, esta representación no implica poderes absolutos. El presidente debe ceñirse estrictamente a los acuerdos adoptados por la Junta, órgano soberano de la comunidad.
Respecto a obras de conservación obligatorias impuestas por la Administración, el artículo 10.1.a) de la LPH permite su ejecución sin acuerdo previo de la Junta, en aras de la seguridad, la habitabilidad y el cumplimiento legal. En estos supuestos, el presidente podría actuar para evitar sanciones o perjuicios mayores para la comunidad.
Sin embargo, debe recordarse que esta posibilidad está limitada a situaciones de necesidad, urgencia y cumplimiento legal. Cualquier actuación fuera de este ámbito -como la selección discrecional de empresas o presupuestos sin transparencia- puede ser ilegal o, al menos, muy cuestionable desde el punto de vista comunitario y jurídico.
La tensión entre el artículo 10 y el artículo 14 LPH
El artículo 14 LPH subraya que corresponde a la Junta aprobar presupuestos y obras, tanto ordinarias como extraordinarias. Es decir, aun en casos de urgencia, el principio democrático sigue siendo esencial. Aunque la ley permita ciertos actos unilaterales del presidente, debe primar la prudencia: siempre que sea posible, debe convocarse Junta (ordinaria o extraordinaria) para ratificar o consensuar las actuaciones.
Consecuencias de actuar sin autorización
Cuando el presidente ejecuta obras sin aprobación de la Junta, y éstas no encajan claramente dentro del marco del artículo 10 LPH, pueden generarse las siguientes consecuencias:
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- Impugnación de acuerdos y actos: Cualquier propietario puede impugnar la actuación en los tribunales por vulnerar los derechos colectivos.
- Responsabilidad civil: El presidente podría verse obligado a indemnizar los daños ocasionados a la comunidad.
- Responsabilidad penal: En casos graves (apropiación indebida de fondos, prevaricación privada, entre otros), podría derivarse responsabilidad penal.
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Aspectos técnicos a considerar
Desde un punto de vista técnico, las obras de conservación deben regirse por criterios de:
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- Necesidad real y documentada: Debería existir un informe técnico (arquitecto, aparejador) que justifique la necesidad inmediata.
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- Elección transparente de proveedores: Aunque el presidente actúe por urgencia, es aconsejable solicitar varios presupuestos y, en la medida de lo posible, someterlos a conocimiento posterior de los propietarios.
- Supervisión profesional: Las obras deben estar dirigidas y certificadas por técnicos competentes.
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La obligación de convocar Junta
El artículo 16 LPH establece que el presidente está obligado a convocar Juntas cuando lo solicite al menos el 25% de los propietarios o de las cuotas. Si no lo hace, los promotores pueden convocarla directamente.
En casos donde el presidente actúa de forma autoritaria o con intereses particulares, esta herramienta es fundamental para restaurar la legalidad y el control comunitario.
Recomendaciones finales
Transparencia absoluta: El presidente debe informar siempre de cualquier actuación urgente que haya ejecutado.
Convocatoria inmediata de Junta: Para ratificar o corregir las actuaciones adoptadas.
Asesoramiento jurídico y técnico: Ante dudas sobre la legalidad o necesidad de la intervención.
Participación activa de los propietarios: La comunidad debe implicarse y exigir explicaciones siempre que detecte actuaciones opacas.
Conclusión
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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