La instalar o modificar la salida de humos local de una Comunidad de Propietarios es una cuestión delicada que involucra tanto aspectos técnicos como un riguroso cumplimiento del marco jurídico. Este tipo de actuaciones, aunque motivadas por necesidades comerciales o de adecuación normativa (por ejemplo, la explotación de un negocio de restauración), pueden tener repercusiones significativas sobre los elementos comunes del edificio y la convivencia vecinal. A continuación, se analiza esta problemática desde un enfoque integral.
Modificación de la Salida de Humos en un Local de una Comunidad de Propietarios
Consideraciones Técnicas y Jurídicas
1.- Naturaleza jurídica de las salidas de humos
La salida de humos, como parte del sistema de ventilación y evacuación del edificio, está considerada generalmente un elemento común, tal como establece el artículo 396 del Código Civil. En este artículo se define que los elementos estructurales, fachadas, cubiertas, instalaciones de ventilación y evacuación de humos forman parte de los bienes comunes del edificio, aunque algunos sean de uso privativo. Esto implica que modificar la salida de humos del local de una Comunidad de Propietarios o cualquier modificación que afecte a estos componentes debe ser aprobada por la comunidad.
2.- ¿Quién puede aprobar una modificación de la salida de humos?
La aprobación de obras que afectan a elementos comunes no puede ser adoptada únicamente por la junta de gobierno o el presidente. Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 10.3.b, se exige el acuerdo favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación para poder realizar modificaciones que alteren la estructura del edificio o sus elementos comunes. Esta mayoría cualificada se vuelve aún más exigente si la intervención afecta la fachada o el tejado, por ejemplo, con la instalación de una chimenea externa.
Además, cuando una obra no cuenta con la debida aprobación, puede ser impugnada por cualquier vecino afectado, lo que podría derivar en un procedimiento judicial que ordene su retirada.
3.- Aspectos técnicos y administrativos
Desde el punto de vista técnico, una salida de humos debe cumplir con lo establecido en las ordenanzas municipalesy la normativa sectorial (como el Código Técnico de la Edificación). Entre otros, se debe tener en cuenta:
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- Altura mínima sobre cubierta para la evacuación segura de humos.
- Materiales ignífugos y resistentes a la corrosión.
- Distancias mínimas respecto a ventanas, balcones o patios.
- Medidas contra olores y ruidos (filtros de carbono, insonorización, etc.).
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Además, cualquier modificación significativa debe contar con proyecto técnico firmado por profesional competentey ser autorizado por el ayuntamiento mediante la correspondiente licencia de obras. El incumplimiento de esta exigencia puede derivar en sanciones urbanísticas o la obligación de desmontar la instalación.
4.- La importancia de los estatutos de la comunidad
La escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad pueden reconocer al propietario del local determinados derechos preestablecidos, como el uso de un conducto específico o la posibilidad de modificar elementos comunes para cumplir normativas municipales. En estos casos, y según reiterada jurisprudencia (por ejemplo, AP Madrid, Sec. 20.ª, 15-11-2017), no sería necesario un acuerdo comunitario adicional siempre que se actúe dentro del marco previsto por los estatutos y conforme a la legalidad.
Por el contrario, si no hay mención alguna o si la actuación afecta de forma perjudicial a otros propietarios, será necesaria la aprobación comunitaria e incluso, en algunos casos, la unanimidad, si se entiende que existe una alteración sustancial de la configuración del edificio.
5.- Jurisprudencia relevante
La casuística judicial es muy diversa, y los tribunales valoran en cada caso los efectos de la instalación sobre la comunidad:
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- En AP Cáceres, 4-12-2009, se autorizó una modificación de la conducción de humos al considerarse imprescindible para la actividad del local y no suponer una alteración perjudicial.
- Sin embargo, en AP Madrid, Sec. 12.ª, 22-4-2016, se rechazó la utilización de un conducto comunitario como chimenea privativa por carecer de autorización comunitaria.
- En AP Jaén, 12-1-2015, se obligó al propietario a retirar la instalación por no contar con acuerdo unánime de la comunidad y resultar perjudicial para otros vecinos.
- Y en AP Madrid, Sec. 14.ª, 29-7-2011, se recordó que toda instalación que altere la estética de la fachada requiere acuerdo expreso de la junta, aunque existan casos anteriores.
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6.- Conflictos de intereses y abusos de poder
En ocasiones, surgen sospechas de que determinados acuerdos han sido tomados por la junta de gobierno en beneficio de sus miembros, sin transparencia ni convocatoria a los demás propietarios. Tal situación, si se acredita, puede ser impugnada por los vecinos perjudicados dentro de los plazos establecidos en el artículo 18 de la LPH. Las decisiones que vulneren la legalidad o se adopten de forma fraudulenta son nulas de pleno derecho.
7.- Recomendaciones prácticas
Ante cualquier situación de modificar la salida de humos en un local:
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- Solicite copia del proyecto técnico y de la licencia municipal.
- Revise los estatutos de la comunidad para comprobar si existe autorización expresa.
- Exija la convocatoria de una junta para debatir el asunto y, en su caso, votar.
- Si ya se ha ejecutado la obra sin autorización, valore iniciar acciones legales para exigir su retirada.
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Conclusión
El ruido en una comunidad de propietarios no solo afecta la calidad de vida, sino que puede constituir una vulneración de derechos básicos. Las opciones administrativas, civiles y penales permiten abordar estas situaciones dependiendo de su gravedad y persistencia. Además, fomentar una cultura de respeto y establecer normativas internas claras son claves para prevenir y gestionar conflictos por ruido de manera efectiva.
Con un enfoque equilibrado entre prevención y acción legal, es posible garantizar una convivencia armoniosa y respetuosa en las comunidades de propietarios.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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