La figura del profesional encargado de la administración de comunidades de propietarios asume múltiples responsabilidades en el ámbito fiscal y contable. Una de las obligaciones más relevantes cuando la comunidad obtiene determinados ingresos es la presentación del Modelo 184 en Comunidades de Propietarios ante la Agencia Tributaria. Este artículo aborda, desde una perspectiva técnica y jurídica, la correcta gestión del Modelo 184 por parte de estos profesionales, los fundamentos legales que la sustentan, y las posibles consecuencias por su omisión o incorrecta presentación.
Gestión del Modelo 184 en Comunidades de Propietarios: Obligaciones, Enfoque Jurídico y Consecuencias del Incumplimiento
¿Qué es el Modelo 184?
Base jurídica: obligación de declarar
El fundamento normativo del Modelo 184 se encuentra en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), concretamente en sus artículos 87 a 91, y en el Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007). Estas disposiciones regulan el régimen de atribución de rentas y establecen que las entidades sin personalidad jurídica, como las comunidades de propietarios, deben atribuir las rentas generadas a sus miembros según el porcentaje de participación.
La obligación de presentar el Modelo 184 está regulada también en la Orden HAP/2250/2015, de 23 de octubre, que aprueba el modelo y fija los plazos y requisitos para su presentación.
¿Cuándo está obligada una comunidad de propietarios a presentar el Modelo 184?
No todas las comunidades de propietarios están obligadas a presentar este modelo. La obligación surge únicamente cuando la comunidad genera ingresos que están sujetos a tributación, como pueden ser:
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- Alquileres de elementos comunes (locales, terrazas, azoteas, etc.).
- Instalación de antenas de telefonía móvil.
- Renta procedente de máquinas expendedoras.
- Subvenciones o ayudas percibidas que no estén exentas.
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Funciones del profesional de la administración de fincas
El administrador de fincas, en su calidad de profesional encargado de la gestión de la comunidad, tiene la responsabilidad de identificar si existe o no la obligación de declarar, recabar la documentación necesaria, preparar el modelo, y presentarlo dentro del plazo establecido.
Las funciones específicas incluyen:
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- Verificación de la existencia de ingresos sujetos a IRPF o IS.
- Cálculo de la atribución de rentas a los propietarios según su coeficiente de participación.
- Obtención del certificado digital de la comunidad para la presentación telemática.
- Conservación de los justificantes de ingresos y gastos, así como del modelo presentado.
- Comunicación individual a los comuneros de las rentas que les han sido atribuidas.
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Una gestión diligente implica también la coordinación con asesores fiscales, en caso de operaciones complejas o si la comunidad se halla sujeta a obligaciones adicionales (como el Modelo 347 en caso de operaciones con terceros que superen los 3.005,06 €).
Plazo y forma de presentación
Consecuencias del incumplimiento
La omisión, presentación fuera de plazo o con errores del Modelo 184 puede conllevar importantes sanciones, conforme a lo previsto en la Ley General Tributaria (LGT):
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- No presentación: Se considera infracción tributaria grave, con una sanción mínima de 200 € que puede incrementarse dependiendo del número de comuneros afectados y la cuantía de las rentas no atribuidas.
- Presentación con errores: Si las rentas se atribuyen incorrectamente, pueden imponerse sanciones proporcionales por la falta de concordancia con la realidad económica. El artículo 198 LGT establece multas de entre 150 y 300 € por cada dato erróneo u omitido.
- Presentación fuera de plazo: Sin requerimiento previo, la sanción se calcula con recargos por declaración extemporánea, que van desde el 1% más un 1% adicional por cada mes de retraso, hasta sanciones más elevadas si Hacienda inicia un procedimiento sancionador.
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Cabe señalar que la presentación voluntaria y espontánea, aunque fuera de plazo, puede mitigar la sanción si no media requerimiento previo
Buenas prácticas para la correcta gestión
Para una gestión eficaz y evitar contingencias fiscales, el profesional debe implementar ciertas buenas prácticas:
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- Revisar anualmente si se ha generado alguna renta sujeta a declaración.
- Establecer un calendario fiscal de la comunidad.
- Asegurarse de que el certificado digital esté vigente.
- Mantener registros contables y documentales claros, auditables y actualizados.
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Informar adecuadamente a los comuneros sobre su obligación de declarar en su IRPF la renta que se les ha atribuido.
Conclusión
La presentación del Modelo 184 en Comunidad e Propietarios es una obligación que no debe tomarse a la ligera por parte del profesional que gestiona comunidades de propietarios. Su correcto cumplimiento no solo asegura la transparencia fiscal de la comunidad, sino que protege a los copropietarios de posibles sanciones. La actuación diligente del administrador de fincas, con formación adecuada en materia tributaria y una correcta planificación fiscal, es esencial para garantizar el cumplimiento de esta obligación y reforzar la confianza de los comuneros.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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