Mayorías necesarias para la exoneración del pago de gastos

La instalación de ascensores en comunidades de propietarios ha sido históricamente uno de los temas más controvertidos en el ámbito de la propiedad horizontal. En especial, las discusiones se centran en las implicaciones económicas y jurídicas para aquellos propietarios que, por ubicación —como es el caso de los pisos bajos o locales comerciales—, no se benefician directamente del servicio. El documento analizado parte de una consulta práctica que lleva a reflexionar sobre un punto crucial: ¿cuáles son las mayorías necesarias para la exoneración del pago de gastos para instalar un ascensor a determinados propietarios?

Este artículo ofrece un análisis técnico y jurídico de esta cuestión, con base en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), jurisprudencia del Tribunal Supremo, y doctrinas interpretativas relevantes.

Este fallo constituye el eje sobre el que gira el razonamiento jurídico del documento analizado. El Alto Tribunal sostiene que los acuerdos directamente relacionados con la instalación del ascensor —como la creación de servidumbres o la exoneración de gastos a ciertos propietarios— pueden adoptarse por la misma mayoría requerida para el acuerdo principal.

La sentencia destaca que:

«Para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal.»

En consecuencia, si se alcanza la mayoría de propietarios y cuotas que exige el artículo 17.2 de la LPH para instalar el ascensor, no será necesario contar con unanimidad para exonerar del gasto a ciertos propietarios si ello se entiende como contraprestación por una servidumbre o por su falta de uso del servicio.

Otra vertiente abordada por la jurisprudencia es la indemnización a propietarios que, por razones de ubicación, deben soportar una carga desproporcionada (por ejemplo, una servidumbre para el paso del ascensor por su local). En este sentido, la exoneración de gastos puede considerarse una forma de compensación, perfectamente válida si se adopta con la mayoría del art. 17.2 LPH.

Esta sentencia refuerza el argumento desde el punto de vista de la equidad y la interpretación finalista del derecho:

“Esta solución es la que permite adecuar mejor la ley a la equidad (artículo 3.2 del Código Civil)… facilita que queden excluidos de estos aquellos propietarios […] que no necesitan hacer uso del ascensor.”

La interpretación, conforme a la realidad social (art. 3.1 CC), favorece soluciones que promuevan la accesibilidad sin imponer cargas irrazonables a quienes no obtienen beneficio del servicio.

Aplicación práctica: el caso planteado

En el caso concreto del documento, una comunidad de propietarios compuesta por 30 viviendas pretende aprobar la instalación de un ascensor. Actualmente, 12 están a favor. Al exonerar del gasto a los 4 bajos, se sumarían sus votos, alcanzando los 16 necesarios para obtener la mayoría.

Este planteamiento es jurídicamente válido si se cumplen las siguientes condiciones:

• • • • La exoneración debe ser adoptada en la misma reunión y como parte del acuerdo principal.
      • Debe entenderse como un elemento instrumental y no como una alteración autónoma del título constitutivo.
      • Debe respetar el principio de equidad y no perjudicar a ningún propietario en particular.

No se requiere unanimidad, siempre que se trate de acuerdos derivados directamente del acuerdo principal de instalación.

Posibilidad de impugnación

Pese a lo anterior, el acuerdo puede ser impugnado si resulta lesivo para algún propietario. El artículo 18.1 de la LPH prevé la impugnación de acuerdos comunitarios cuando:

• • • Sean contrarios a la ley o a los estatutos.
    • Resulten gravemente lesivos para un propietario.
    • Supongan un abuso de derecho.

Si bien la doctrina del Tribunal Supremo establece que no es necesaria unanimidad, la exoneración no debe constituir un privilegio injustificado ni afectar de forma sustancial al equilibrio económico entre comuneros.

Implicaciones prácticas

La posibilidad de exonerar del gasto a los locales o bajos abre la puerta a acuerdos que, de otro modo, serían inviables. Sin embargo, su aplicación debe gestionarse con cautela para evitar conflictos posteriores. Algunos consejos prácticos para comunidades:

• • • Documentar claramente en acta el motivo y la lógica de la exoneración.
    • Justificar la medida como compensación razonable, basada en criterios de utilidad o servidumbre.
    • Asesorarse legalmente antes de la votación para evitar impugnaciones por defectos de forma o fondo.