Que dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el uso de los trasteros

Los trasteros en la Ley de Propiedad Horizontal: análisis normativo, jurisprudencial y problemáticas prácticas

Una de las dudas más frecuentes consiste en determinar si un propietario puede destinar parte de su plaza de garaje a un trastero o instalar un armario en su interior. Conforme al art. 3 a) LPH, cada titular tiene derecho a usar y disponer de su elemento privativo, siempre que respete las limitaciones establecidas en los arts. 7.1 y 9.1 LPH: no afectar a la seguridad del edificio, su estructura o configuración exterior, ni perjudicar a otros propietarios.

Por tanto, instalar un armario o destinar la plaza parcialmente a trastero es posible siempre que:

• • • • No se invadan elementos comunes.
      • No se dificulte la maniobrabilidad ni el uso del garaje por parte de otros comuneros.
      • No existan prohibiciones expresas en los estatutos.

Ahora bien, conviene advertir de un aspecto técnico: el seguro de la comunidad o de las propias plazas puede excluir coberturas si se alteran los usos previstos. Si, por ejemplo, la póliza solo cubre estacionamiento de vehículos, la instalación de enseres podría generar conflictos de responsabilidad en caso de incendio o siniestro.

Instalación de casetas prefabricadas en zonas comunes

La construcción de trasteros en espacios comunes como porches o bajocubiertas también encaja en el régimen del art. 17.3 LPH, al suponer un servicio común de interés general. Requiere 3/5 partes de propietarios y cuotas.

Ahora bien, si la atribución se proyecta en favor de un grupo reducido, será de aplicación nuevamente la regla de la unanimidad (art. 17.6 LPH). Además, los propietarios colindantes pueden impugnar el acuerdo si acreditan perjuicio directo, de conformidad con el art. 18.1 c) LPH.

Este punto muestra el delicado equilibrio entre el interés colectivo en aprovechar espacios infrautilizados y el derecho de determinados propietarios a no ver mermado el valor de su vivienda.

Cuando un trastero está anexo a un piso y se pretende segregarlo para constituir una finca independiente, la ley es clara: se requiere unanimidad (art. 17.6 LPH). La razón es que se altera el Título Constitutivo y, con ello, el reparto de coeficientes.

Técnicamente, además del acuerdo comunitario, será necesario:

• • • • Escritura pública de modificación del Título.
      • Reasignación de coeficientes de participación.
      • Inscripción registral en el Registro de la Propiedad.

Se trata, por tanto, de un procedimiento costoso y complejo, pero que permite dotar de autonomía jurídica a los trasteros, facilitando su transmisión independiente.

Más allá de la LPH, los trasteros plantean cuestiones relevantes en otros ámbitos:

• • • • Fiscalidad: la transmisión de un trastero tributa en IRPF como ganancia patrimonial, y en ITP o IVA según proceda. Cuando el trastero está vinculado a la vivienda habitual, puede beneficiarse de exenciones o reducciones.
      • Registro de la Propiedad: si figura como anejo inseparable de la vivienda, no puede transmitirse por separado salvo modificación del Título. En cambio, si se constituye como finca independiente, admite libre transmisión.

La jurisprudencia ha insistido en varios principios rectores:

• • • • El uso privativo no puede alterar los elementos comunes (STS 22 de abril de 1994).
      • El cambio de uso de trastero a vivienda requiere respetar normativa urbanística y comunitaria (SAP Madrid 20 de marzo de 2019).
      • La instalación de trasteros en zonas comunes exige unanimidad si se privatizan (STS 27 de octubre de 2008).

Estas resoluciones muestran que la interpretación judicial suele proteger tanto la integridad del inmueble como la igualdad entre comuneros.

Los trasteros, pese a su carácter accesorio, ocupan un lugar central en la dinámica de las comunidades de propietarios. Su utilización, construcción, transformación o segregación exige ponderar cuidadosamente los derechos individuales y los intereses colectivos. La Ley de Propiedad Horizontal, complementada por la jurisprudencia, proporciona un marco de actuación que distingue entre actuaciones en elementos privativos y modificaciones de elementos comunes, asignando en cada caso el quórum necesario.

No obstante, la casuística demuestra que no existe una solución única y que cada comunidad debe analizar las particularidades de su Título Constitutivo, Estatutos, normativa urbanística y pólizas de seguro antes de adoptar decisiones. En definitiva, la correcta gestión jurídica y técnica de los trasteros constituye un ejemplo paradigmático de la complejidad que encierra la vida en comunidad bajo el régimen de propiedad horizontal.