Ley de Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal constituye una forma especial de copropiedad regulada por el artículo 396 del Código Civil y desarrollada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece el marco jurídico fundamental para los edificios divididos en pisos o locales con aprovechamiento independiente. Dentro de este régimen, destacan tres elementos normativos fundamentales: el Título Constitutivo, los Estatutos y las Normas de Régimen Interior. Cada uno cumple funciones diferenciadas en la organización jurídica y funcional de las comunidades de propietarios, con diferentes niveles de obligatoriedad y jerarquía.

El orden de prelación normativa en el régimen de propiedad horizontal está claramente establecido:

• • • • Normas de Derecho necesario: La LPH y el artículo 396 del Código Civil son de aplicación imperativa y obligan a todos los comuneros. Estas normas solo pueden ser modificadas por otras de igual o superior rango (como leyes autonómicas o locales) y no pueden ser derogadas por acuerdos comunitarios.
      • Título Constitutivo y Estatutos: Son normas creadas por los propietarios y reflejan la voluntad colectiva, pero deben respetar la legalidad vigente.
      • Normas de Régimen Interior y acuerdos de Junta: Se encuentran en el nivel más bajo de la jerarquía normativa. Regulan aspectos funcionales de convivencia y gestión cotidiana, siempre dentro del marco legal y estatutario.

El Título Constitutivo, formalizado habitualmente mediante escritura notarial de división horizontal, constituye el acta fundacional de la comunidad. Este documento delimita los elementos privativos (pisos, locales, garajes, trasteros, etc.) y los comunes (estructuras, escaleras, instalaciones, etc.), y asigna una cuota de participación a cada unidad, expresada generalmente como porcentaje respecto al total del edificio.

El contenido mínimo exigido por el artículo 5 de la LPH incluye:

• • • • • Descripción del inmueble y de cada elemento privativo.
        • Superficie, linderos, planta, anejos (buhardilla, trastero…).
        • Cuotas de participación en elementos comunes.
        • Servicios e instalaciones generales del edificio.
        • Eventuales servidumbres y limitaciones al uso.

La inscripción del Título en el Registro de la Propiedad le confiere eficacia frente a terceros. Modificaciones posteriores, salvo excepciones legales, exigen unanimidad de los propietarios.

Los Estatutos: reglas de funcionamiento complementarias

Las Normas de Régimen Interior, reguladas en el artículo 6 de la LPH, tienen por objeto los detalles de la convivencia y el uso adecuado de los servicios comunes. A diferencia de los Estatutos, pueden aprobarse por mayoría simple de los propietarios presentes o representados, siempre que representen también la mayoría de las cuotas de participación.

Entre las materias que suelen regular están:

• • • • • Horarios de uso de zonas comunes.
        • Normas de recogida de basuras.
        • Funcionamiento de servicios comunes (ascensores, calefacción)
        • Criterios de convivencia vecinal (ruidos, mascotas, etc)

Aunque no es obligatorio aprobar este reglamento, su existencia favorece la armonía y claridad en la convivencia diaria.

Problemáticas comunes y jurisprudencia

Conclusión:  una arquitectura legal para la convivencia

El Título Constitutivo, los Estatutos y las Normas de Régimen Interior son los pilares que estructuran la vida jurídica y funcional de una comunidad de propietarios. Mientras el primero otorga individualidad a cada unidad privativa y define los elementos comunes, los Estatutos regulan derechos y deberes específicos, y el Reglamento interior establece pautas prácticas para la convivencia.

El respeto a esta jerarquía y a los procedimientos legales para su modificación es esencial para una gestión eficaz, equitativa y armónica del edificio. Por ello, tanto los promotores como los propietarios deben asesorarse adecuadamente en la redacción, interpretación y reforma de estos instrumentos legales, evitando así futuros litigios y promoviendo una comunidad cohesionada.

Si necesitas ayuda en tu comunidad, y necesitas ampliar información sobre este tema, puedes contactar con nosotros, somos especialistas en la materia. Llámanos para ampliar información, consulta con Ubicae Fincas .