Las jardineras son uno de esos elementos constructivos que, aunque en apariencia secundarios, generan numerosos conflictos en las comunidades de propietarios. Filtraciones, humedades, alteraciones estéticas, responsabilidades por daños y discrepancias sobre su mantenimiento son cuestiones recurrentes en la práctica diaria.
Las jardineras, elemento común o privativo: naturaleza jurídica, mantenimiento y conflictos habituales
La clave del problema radica en que en las comunidades de propietarios las jardineras no siempre tienen una naturaleza jurídica clara para los propietarios: ¿son elementos comunes?, ¿elementos comunes de uso privativo?, ¿puede un propietario modificarlas o instalar nuevas?, ¿quién responde de los daños que provocan?
La respuesta, como ocurre con frecuencia en propiedad horizontal, exige acudir al título constitutivo, a los estatutos, a la Ley de Propiedad Horizontal, al Código Civil y, muy especialmente, a la jurisprudencia.
1.- Las jardineras y el artículo 396 del Código Civil
El punto de partida normativo se encuentra en el artículo 396 del Código Civil, que define los elementos comunes del edificio, incluyendo no solo los estrictamente estructurales, sino también aquellos que, por su naturaleza o destino, resultan indivisibles o necesarios para el adecuado uso del inmueble.
Aunque el precepto no menciona expresamente las jardineras, sí incluye:
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- Fachadas y su imagen exterior.
- Cubiertas, patios y zonas comunes.
- Elementos que, incluso siendo de uso privativo, conservan naturaleza común.
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Desde esta perspectiva, las jardineras suelen considerarse elementos comunes, salvo que el título constitutivo o la escritura privativa atribuya expresamente su propiedad a un comunero concreto.
2.- Jardineras como elemento común o elemento común de uso privativo
En la práctica, nos encontramos con dos situaciones habituales:
a) Jardineras como elementos comunes
Son aquellas que:
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- Forman parte de zonas ajardinadas generales.
- No figuran como privativas en escrituras individuales.
- Están integradas en la estructura o estética del edificio.
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En estos casos, la responsabilidad de conservación, mantenimiento y reparación corresponde íntegramente a la comunidad de propietarios, conforme al artículo 10 de la LPH.
- b) Jardineras como elementos comunes de uso privativo
Son aquellas cuyo uso exclusivo se atribuye a un propietario (por ejemplo, en terrazas), pero que no pierden su carácter común.
Esto implica una regla esencial:
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- La comunidad mantiene la obligación estructural y de impermeabilización.
- El usuario exclusivo asume, en su caso, el mantenimiento ordinario derivado del uso (plantas, riego, limpieza superficial), si así lo establecen los estatutos o la jurisprudencia aplicable.
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3.- Mantenimiento, conservación y responsabilidad por daños
Desde un punto de vista técnico, las jardineras:
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- Requieren impermeabilización adecuada.
- Necesitan revisiones periódicas.
- Pueden provocar filtraciones graves si fallan las capas protectoras.
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Jurídicamente, su mantenimiento se equipara al de otros elementos sensibles del edificio, como:
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- Cubiertas.
- Terrazas.
- Fachadas.
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Por ello, cuando una jardinera provoca humedades en viviendas, garajes o locales, la comunidad no puede eludir su responsabilidad alegando falta de uso directo, si se trata de un elemento común o común de uso privativo.
4.- Instalación de jardineras y alteración de elementos comunes
Otro foco habitual de conflicto es la instalación de jardineras por iniciativa de un propietario.
Las cuestiones clave son:
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- ¿Lo permiten los estatutos?
- ¿Afectan a la estética del edificio?
- ¿Alteran elementos comunes?
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Si el título constitutivo o los estatutos prohíben expresamente la instalación de jardineras, solo la unanimidad de los propietarios puede legitimar su colocación.
Incluso cuando no exista prohibición expresa, si la instalación:
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- Modifica la fachada.
- Altera la imagen exterior.
- No es fácilmente desmontable.
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Será necesario el acuerdo comunitario conforme al artículo 17 de la LPH, y en muchos casos, también la unanimidad.
5.- La jurisprudencia: criterios consolidados sobre jardineras
La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha abordado de forma reiterada los conflictos relacionados con jardineras, aportando criterios muy claros:
- No puede un comunero apropiarse de una jardinera o del espacio que ocupa sin acción reivindicatoria previa
AP Valencia, 8 de octubre de 2021. - La promotora responde de todas las jardineras defectuosas cuando conoce la existencia generalizada de problemas, no solo de las señaladas pericialmente
AP Madrid, 30 de septiembre de 2021. - La instalación de jardineras no desmontables visibles desde el exterior altera la estética del edificio
AP Sevilla, 30 de junio de 2020. - El técnico que ejecuta una impermeabilización defectuosa responde de los daños y de los costes de reparación
AP Asturias, 12 de enero de 2018. - La comunidad debe responder de las humedades causadas por jardineras de su competencia
AP A Coruña, 29 de septiembre de 2017.
- Responsabilidad solidaria de empresa constructora y arquitecto por defectos en la impermeabilización
AP Alicante, 20 de septiembre de 2017. - Si los estatutos permiten expresamente jardineras en terrazas, no procede su retirada si no afectan a la seguridad ni a la estética
AP Castellón, 15 de mayo de 2017. - La jardinera es elemento común aunque no figure expresamente en la división horizontal
AP Las Palmas, 4 de mayo de 2017. - Es nulo el acuerdo que autoriza jardineras alterando el título constitutivo sin unanimidad
AP Alicante, 11 de abril de 2017. - No puede imponerse una jardinera en un espacio que no es registralmente común y dificulta el uso de garajes
AP Madrid, 24 de febrero de 2016. - La comunidad general responde cuando las filtraciones proceden de jardineras comunes y no del garaje
AP Valladolid, 16 de marzo de 2016. - La comunidad responde íntegramente cuando las humedades proceden de jardineras comunes
AP Barcelona, 24 de febrero de 2016.
6.- El papel del administrador de fincas
Desde el punto de vista profesional, el administrador de fincas desempeña un papel clave:
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- Determinar la naturaleza jurídica de la jardinera.
- Asesorar correctamente a la junta.
- Evitar acuerdos nulos por falta de mayoría.
- Promover un mantenimiento preventivo.
- Documentar adecuadamente las decisiones en acta.
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Un mal asesoramiento puede derivar no solo en conflictos vecinales, sino también en responsabilidad profesional.
Conclusión: prevenir conflictos desde el conocimiento jurídico y técnico
Las jardineras no son un simple elemento decorativo. Son fuente potencial de conflictos, de daños materiales relevantes y de litigios complejos.
Conocer su naturaleza jurídica, respetar el título constitutivo, aplicar correctamente la Ley de Propiedad Horizontal y atender a la jurisprudencia consolidada es esencial para:
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- Proteger a la comunidad.
- Evitar responsabilidades económicas innecesarias.
- Garantizar la convivencia.
- Preservar el patrimonio común.
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En propiedad horizontal, como en tantas otras materias, la prevención jurídica es siempre la mejor inversión
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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