La obligación legal de eliminar barreras arquitectónicas

El punto de partida se encuentra en el artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece la obligatoriedad de realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, especialmente cuando las soliciten propietarios donde residan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Estas obras son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la Junta, siempre que el coste anual repercutido a cada propietario —una vez descontadas ayudas o subvenciones— no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si la inversión excede este límite, existen dos alternativas:

1. Que los solicitantes asuman la diferencia.
2. Que la Junta apruebe la obra por mayoría del total de cuotas y propietarios (art. 17.2 LPH).

En consecuencia, todas las comunidades están obligadas, al menos, a realizar las actuaciones que entren dentro de este marco económico, independientemente de que existan o no vecinos con discapacidad en la finca.

¿Quién debe pagar las obras de accesibilidad?

Aunque el artículo 10 LPH permite realizar obras sin acuerdo previo, en la práctica la Junta suele tener un papel esencial. El artículo 10.2 exige que sea el órgano colegiado quien apruebe la distribución de la derrama y los plazos de pago. Además, conviene que la Junta determine si las obras son realmente necesarias, salvo que la Administración las imponga o se trate de una actuación urgente.

En este contexto, los informes técnicos resultan fundamentales. Ante la solicitud de una rampa, un ascensor o una plataforma salvaescaleras, es recomendable que la comunidad encargue un informe a un arquitecto o técnico independiente que determine la viabilidad, el coste y las posibles alternativas.

Por ejemplo, en un caso real planteado en una comunidad de 15 viviendas y 35 garajes, dos propietarios mayores de 70 años solicitaron la instalación de un tercer ascensor que conectara el garaje (-1) con la planta baja (0). Aunque la ley ampara su petición, la comunidad debía valorar opciones más económicas, como un salvaescaleras, que podía costar entre 8.000 y 10.000 euros, frente a los 50.000 a 100.000 euros de un ascensor tradicional.

La decisión final debe equilibrar viabilidad técnica, proporcionalidad económica y cumplimiento legal.

Elegir entre un ascensor y un salvaescaleras no es solo una cuestión de presupuesto, sino también de adaptación al entorno y funcionalidad. La instalación de un ascensor implica obras estructurales, licencias municipales, dirección de obra y coordinador de seguridad. Además, puede requerir intervenir en elementos estructurales como el forjado, lo cual eleva los costes y complica la aprobación comunitaria.

En cambio, los salvaescaleras —ya sean de silla o de plataforma— constituyen una alternativa más económica y rápida de instalar, especialmente útil en tramos cortos o cuando el espacio es limitado. No obstante, su idoneidad depende de la morfología de la escalera, del espacio libre y del uso que se prevea (personas en silla de ruedas, mayores, etc.).

Desde el punto de vista legal, ambos sistemas cumplen con los requisitos de accesibilidad si permiten la comunicación con el exterior, según el espíritu del artículo 10.1.b LPH. Por tanto, si una solución técnica menos costosa satisface las necesidades del solicitante, la comunidad puede optar por ella sin vulnerar la ley.

Cuando las obras exceden el límite económico de las doce mensualidades, la aprobación debe realizarse por mayoría de propietarios y cuotas de participación (art. 17.2 LPH).

Sin embargo, pueden darse situaciones complejas, como en fincas con pocos propietarios o coeficientes desiguales. Si en una Junta no se alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de las partes puede solicitar al juez un juicio de equidad (art. 17.7 LPH), para que determine la solución más justa sin necesidad de impugnación formal del acuerdo.

Este mecanismo, aunque poco conocido, evita bloqueos comunitarios en cuestiones de accesibilidad, donde suele primar el interés general sobre el individual.

Reparaciones necesarias vs. obras de mejora

La supresión de barreras arquitectónicas es un deber legal, pero también una muestra de responsabilidad comunitaria. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece un marco flexible que permite equilibrar las necesidades de accesibilidad con la capacidad económica de los propietarios.

Frente a la disyuntiva entre instalar un ascensor o un salvaescaleras, lo esencial es analizar la viabilidad técnica, el coste proporcional y el cumplimiento del derecho a la accesibilidad universal. Con el asesoramiento técnico adecuado y una interpretación razonable de la normativa, las comunidades pueden encontrar soluciones que sean justas, seguras y beneficiosas para todos.