La conflictividad entre vecinos y locales de hostelería: análisis jurídico y técnico de un problema estructural
Naturaleza del conflicto: la inmisión como concepto clave
Desde un punto de vista técnico-jurídico, el problema se articula en torno al concepto de inmisión, entendido como toda intromisión material que, procedente de un inmueble, afecta negativamente a otro. En el ámbito de la hostelería, las inmisiones son de carácter múltiple y continuado: ruidos por arrastre de sillas, música ambiental, climatización, vibraciones estructurales, humos, olores y ocupación del espacio público con terrazas.
El Código Civil, en su artículo 1908, ya preveía la responsabilidad del propietario por los daños causados por humos o emanaciones que excedan de la tolerancia normal. A su vez, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prohíbe expresamente actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, otorgando a las comunidades de propietarios legitimación activa para reclamar judicialmente el cese de dichas actividades.
Sin embargo, la aplicación práctica de estas normas depende del difícil equilibrio entre el derecho al descanso y a la intimidad personal y familiar (art. 18.1 CE) y la libertad de empresa (art. 38 CE). Los tribunales, por tanto, deben ponderar ambos derechos, valorando la proporcionalidad de las medidas adoptadas por el empresario y la realidad de las molestias sufridas por los vecinos.
El marco normativo: urbanismo, licencias y ruido
El legislador ha intentado regular esta convivencia a través de normas estatales, autonómicas y locales. En el ámbito estatal, la Ley 37/2003, del Ruido, establece los límites de emisión y los mecanismos de control acústico. Su desarrollo reglamentario, el Real Decreto 1367/2007, fija valores límite para actividades industriales, comerciales y de ocio, además de los procedimientos de medición.
A nivel autonómico y municipal, existen ordenanzas específicas sobre contaminación acústica y licencias de actividad. Los ayuntamientos son competentes para otorgar, controlar y, en su caso, revocar dichas licencias, así como para sancionar el incumplimiento de las condiciones establecidas.
No obstante, en la práctica, las licencias suelen funcionar como una “coraza administrativa”: algunos jueces las interpretan como presunción de cumplimiento de las medidas correctoras, lo que coloca al vecino afectado en una situación probatoria muy compleja. Como recuerda la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sentencia 37/2021, de 4 de febrero), quien alega molestias debe demostrar no solo su existencia, sino que éstas exceden los límites tolerables y no se encuentran amparadas por la licencia de actividad.
Esta interpretación contrasta con la doctrina de otras Audiencias (como la de Sevilla o Pontevedra), que otorgan más peso a los derechos del perjudicado y a la presunción de responsabilidad objetiva del titular del local cuando se verifican molestias significativas, incluso con licencia en vigor.
La responsabilidad del propietario y del arrendatario
El artículo 7.2 LPH establece una doble responsabilidad: tanto el propietario como el ocupante (arrendatario o gestor) responden de las actividades molestas desarrolladas en el inmueble. La jurisprudencia ha reforzado esta visión solidaria, de modo que el arrendador no puede desentenderse alegando desconocimiento o falta de posesión mediata.
En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (414/2020, de 17 de julio), por ejemplo, se desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva del propietario, recordando que su responsabilidad se extiende a las actividades prohibidas o molestas que se desarrollen en su local. En consecuencia, la pasividad del arrendador frente a las reclamaciones vecinales puede derivar en condena solidaria, como ocurrió en el caso resuelto por la AP de Santa Cruz de Tenerife (283/2019), donde propietario e inquilino fueron condenados a pagar 20.000 € de indemnización.
Desde el punto de vista técnico, esta solidaridad se justifica en el principio de riesgo creado: quien destina un inmueble a un uso potencialmente molesto debe asumir las consecuencias que de él se deriven.
Prueba pericial y dificultad probatoria
Uno de los principales obstáculos en estos litigios es la prueba del daño. Los tribunales requieren que las molestias sean objetivamente graves, reiteradas y acreditadas mediante mediciones acústicas o peritajes técnicos. Sin embargo, como se observa en múltiples resoluciones, la falta de homologación de los equipos, la falta de imparcialidad del perito o la ausencia de mediciones oficiales pueden debilitar la reclamación.
En este sentido, la Sentencia de la AP de Madrid (Sección 11.ª, 533/2012) reconoció el daño moral derivado de tres años de ruidos excesivos, pero redujo la indemnización solicitada a 15.000 € por falta de prueba concluyente sobre las lesiones y los perjuicios laborales alegados.
La carga probatoria, por tanto, recae habitualmente sobre el vecino afectado, aunque doctrinalmente se defiende que debería aplicarse el principio de facilidad probatoria: quien está en mejor posición para demostrar la ausencia de molestias —en este caso, el empresario o propietario del local— debería asumir dicha carga. Esto se refuerza en el ámbito del derecho a la salud y la protección del domicilio como espacio de descanso, valores que el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (caso Moreno Gómez c. España, 2004) ha reconocido como componentes esenciales del artículo 8 del Convenio Europeo.
Jurisprudencia sobre cese de actividad e indemnizaciones
El análisis de resoluciones judiciales muestra la heterogeneidad de criterios. Algunas Audiencias Provinciales adoptan soluciones conciliadoras, imponiendo medidas correctoras sin llegar al cierre del local, mientras que otras ordenan el cese de la actividad cuando las molestias son graves o persistentes.
Entre las medidas más habituales destacan:
- Obligación de insonorización o instalación de doble puerta (AP Sevilla, Sección 6.ª, Sentencia 5/2018).
- Limitación horaria o supresión de terrazas nocturnas (AP Palencia, 379/2019).
- Cese total de actividad hasta corrección de deficiencias (AP Pontevedra, 81/2017; AP Sevilla, 309/2019).
- Indemnizaciones por daños morales que oscilan entre 2.000 y 20.000 €, según la intensidad y duración de las inmisiones.
Es destacable la tendencia de algunos tribunales a negar el daño moral a la comunidad de propietarios como persona jurídica, al considerar que sólo los individuos pueden sufrir ese tipo de perjuicio (AP Sevilla, 309/2019). No obstante, se reconoce la legitimación de la comunidad para actuar en defensa de los derechos de sus miembros.
La dimensión urbanística y preventiva del conflicto
Más allá del ámbito judicial, el texto examinado plantea una reflexión profunda: la incompatibilidad estructural entre determinados negocios de hostelería y las viviendas residenciales. La legislación urbanística debería prever zonas diferenciadas o exigir construcciones con aislamiento estructural específico desde el momento de la edificación.
En la práctica, sin embargo, el urbanismo español ha favorecido la mezcla indiscriminada de usos —residencial y terciario—, especialmente en los centros urbanos. Esto genera una conflictividad que podría evitarse con una planificación más racional del suelo y con exigencias técnicas más severas en las licencias iniciales.
La implementación de criterios acústicos en los proyectos de obra, la previsión de locales técnicos aislados para climatización y ventilación, o la digitalización del control sonoro mediante sensores conectados a las administraciones locales son medidas que podrían reducir drásticamente el número de litigios.
Reflexión sobre el equilibrio entre derechos
El verdadero reto jurídico radica en el equilibrio entre el interés económico y el bienestar social. Los bares y restaurantes cumplen una función social y económica evidente, especialmente en el tejido urbano español, pero ello no puede hacerse a costa de la salud y tranquilidad de los ciudadanos.
El derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) y el derecho a la integridad física y moral (art. 15 CE) deben guiar la interpretación de los tribunales. De ahí que el enfoque moderno tienda a una responsabilidad preventiva: quien genera un riesgo debe anticiparse y adoptar todas las medidas razonables para evitar el daño, incluso antes de que éste se produzca.
Conclusión:
El estudio de la jurisprudencia revela una evolución hacia la mayor exigencia técnica y jurídica de los locales de hostelería. A pesar de la dispersión de criterios, se consolida la idea de que la actividad empresarial debe ajustarse no sólo a las normas administrativas, sino también a los principios de convivencia y sostenibilidad urbana.
El artículo 7.2 de la LPH, interpretado conforme a la Constitución y al Convenio Europeo de Derechos Humanos, impone un deber de diligencia reforzada al propietario o empresario que desarrolla actividades potencialmente molestas. La licencia municipal no puede entenderse como carta blanca: las inmisiones intolerables, aun dentro de la legalidad administrativa, pueden vulnerar derechos fundamentales y dar lugar a ceses o indemnizaciones significativas.
En definitiva, la justicia española —aunque aún vacilante— se orienta hacia una visión más protectora del vecino y más exigente con el empresario, en consonancia con los valores de salud, descanso y calidad de vida que deben prevalecer en una sociedad avanzada.
Si necesitas ayuda en tu comunidad, y necesitas ampliar información sobre este tema, puedes contactar con nosotros, somos especialistas en la materia. Llámanos para ampliar información, consulta con Ubicae Fincas .
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
Consulta tus dudas en nuestro blog, donde podrás encontrar las respuestas para tu comunidad de vecinos o hablar con un administrador de fincas en Boadilla del Monte y en la Comunidad de Madrid.
El cierre de balcones en comunidades de propietarios
En las comunidades de propietarios, el cierre de balcones y terrazas constituyen con frecuencia uno de los puntos más conflictivos en cuanto a su...
Qué es el Libro del Edificio
Si no sabes qué es el libro del edificio, te interesa este artículo donde te explicamo que el Libro del Edificio constituye uno de los instrumentos...
Instalación de placas solares en comunidades de propietarios
La instalación de placas solares en comunidades de vecinos se ha convertido en una de las iniciativas más demandadas dentro de las políticas de...