La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la vida comunitaria de los propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal. Dentro de esta normativa, las Juntas Generales Extraordinarias (JGE) sin aviso previo al Presidente, constituyen un mecanismo esencial para la adopción de acuerdos urgentes o necesarios que no pueden esperar a la celebración de una junta ordinaria.
Juntas Generales Extraordinarias sin aviso previo al Presidente: marco jurídico y conflictos prácticos
Sin embargo, en la práctica genera numerosos conflictos cuando los propietarios, amparándose en el artículo 16.2 de la LPH, convocan una JGE sin informar o solicitar previamente la convocatoria al presidente de la comunidad. Este escenario, como el descrito en el caso adjunto, plantea dudas relevantes sobre la validez de la convocatoria, la legitimidad de los acuerdos adoptados y la posible nulidad de todo el proceso.
El artículo 16.2 LPH: el papel del presidente y la convocatoria subsidiaria
El artículo 16.2 de la LPH establece que la convocatoria de las juntas corresponde, en primer lugar, al presidente. Únicamente cuando este no la convoque, podrán hacerlo los propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación o una cuarta parte de los propietarios. Este punto ha sido ampliamente discutido en la doctrina y la jurisprudencia, pues algunos entienden que esta facultad de los propietarios es subsidiaria y requiere la previa negativa o inacción del presidente.
Las Audiencias Provinciales han reafirmado esta interpretación. Por ejemplo, la AP de Ourense (Sec. 1ª, 9-12-2020)señala que para que los propietarios puedan convocar directamente una JGE, debe existir una dejadez o negativa expresa del presidente. Del mismo modo, la AP de Valencia (Sec. 8ª, 27-11-2019) recalca que la convocatoria directa de los propietarios es subsidiaria y no autónoma, debiendo existir una solicitud formal previa al presidente.
En consecuencia, la falta de aviso previo al presidente, como ocurre en el supuesto analizado, puede derivar en la nulidad de la convocatoria y de los acuerdos adoptados, al no haberse respetado el orden legal de competencias.
Errores frecuentes en las convocatorias extraordinarias
Una JGE convocada por los propietarios sin informar al presidente suele adolecer de defectos formales que comprometen su validez. Algunos de los errores más comunes son:
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- Omisión de la lista de morosos: El artículo 16.2 LPH exige que la convocatoria incluya una relación de propietarios morosos y la advertencia de privación del derecho de voto (art. 15.2 LPH). En el caso expuesto, la falta de este listado constituye un defecto de forma que permitiría impugnar los acuerdos.
- Plazos inadecuados: Si bien la LPH no fija un plazo mínimo específico para las JGE, la jurisprudencia considera que debe existir un tiempo razonable para que todos los propietarios puedan conocer y asistir a la reunión. Una convocatoria con apenas 48 horas puede considerarse válida, pero roza el límite de lo razonable.
- Ausencia del administrador: Aunque la presencia del administrador no es preceptiva, su ausencia dificulta el control de legalidad de la reunión y la correcta redacción del acta.
- Orden del día insuficientemente detallado: Para que un acuerdo sea válido, debe estar debidamente anunciado en el orden del día. La falta de precisión puede dar lugar a la impugnación.
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Conflicto entre convocatorias paralelas
El documento analizado describe una situación peculiar: el presidente, al enterarse de la convocatoria irregular de algunos propietarios, convoca una junta extraordinaria propia, ajustada a la LPH, en la que incluye el mismo punto del orden del día (el cese de la junta directiva). Incluso llega a anular formalmente la convocatoria posterior, amparándose en su condición de presidente.
Este tipo de conflictos generan inseguridad jurídica. La junta convocada por el presidente tiene prioridad legal, puesto que el artículo 16.2 LPH lo reconoce como la única autoridad competente para convocar reuniones. Si los propietarios habían reunido el 25 % de las cuotas, debían haber solicitado formalmente al presidente que convocara la junta en un plazo razonable (generalmente, 15 días). Solo ante su negativa podrían convocarla por sí mismos.
Impugnación de acuerdos y vías legales
Los acuerdos adoptados en una JGE irregular pueden ser impugnados conforme al artículo 18 de la LPH, que establece que los propietarios disidentes, ausentes o privados ilegítimamente de su voto pueden recurrir a los tribunales. Los defectos de convocatoria, como la omisión de la lista de morosos o la falta de aviso al presidente, constituyen causas de nulidad.
En el caso analizado, la anulación preventiva por parte del presidente podría ser cuestionada por los propietarios convocantes, aunque, jurídicamente, su convocatoria inicial carecía de soporte legal suficiente. Los tribunales suelen analizar el cumplimiento estricto de los requisitos del artículo 16.2 LPH para decidir la validez de los acuerdos.
Recomendaciones prácticas y consideraciones jurídicas
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- Requerimiento formal al presidente: Antes de convocar una JGE, los propietarios que sumen el 25 % deben enviar un requerimiento formal al presidente, preferentemente por burofax, con un plazo para que convoque la reunión.
- Asesoramiento del administrador: Incluso si su presencia no es obligatoria, contar con el administrador ayuda a garantizar la legalidad formal de la convocatoria.
- Respeto al orden legal de competencias: Saltarse al presidente genera conflictos y puede suponer la nulidad de todos los acuerdos.
- Actas claras y firmadas: La validez de los acuerdos depende en gran medida de la firma del acta por el presidente y el secretario. Si el presidente actúa también como secretario, debe dejar constancia de ello.
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Conclusión:
Las Juntas Generales Extraordinarias son instrumentos indispensables para la gestión comunitaria, pero deben ajustarse escrupulosamente a los requisitos legales para evitar conflictos y nulidades. La falta de aviso al presidentevulnera el espíritu del artículo 16.2 LPH, que concibe su intervención como requisito previo salvo inacción probada. La jurisprudencia refuerza esta idea, dejando claro que la convocatoria autónoma de los propietarios es una vía subsidiaria.
El caso expuesto ilustra perfectamente los problemas derivados de actuar de forma unilateral: convocatorias defectuosas, enfrentamientos internos y riesgo de impugnaciones. La seguridad jurídica y la paz vecinal solo se garantizan cuando se respeta el marco normativo, se informa al presidente y se actúa con transparencia en todo el proceso.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
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