Instalar una pista de pádel en una comunidad de propietarios

1.1. Dimensiones y composición

Las pistas deben ajustarse a lo dispuesto en el Reglamento Técnico de la Federación Española de Pádel (FEP), que exige:

• • • • Superficie de juego: 10 x 20 metros.
      • Altura libre mínima: 6 metros (sin obstáculos).
      • Estructura perimetral, que podrá ser de vidrio templado, muro o malla, dependiendo del tipo de pista.

En entornos comunitarios, donde el ruido puede generar conflictos vecinales, se recomienda optar por materiales con amortiguación acústica, especialmente cuando existan viviendas próximas.

1.2. Pavimento y césped artificial

Hoy día la mayoría de las pistas emplean césped artificial fibrilado o monofilamento, con relleno de arena silícea. Esta configuración mejora la seguridad, la absorción del impacto, la calidad del juego y reduce el riesgo de lesiones. Su mantenimiento se considera en muchos casos como un gasto ordinario ligado al uso y conservación.

El drenaje y la pendiente deben estar correctamente calculados para evitar acumulación de agua y reducir el desgaste del pavimento.

1.3. Iluminación

Para su utilización nocturna, la instalación debe cumplir la normativa local en materia de contaminación lumínica y eficiencia energética. La FEP establece una iluminación mínima de 300 lux, alcanzándose habitualmente mediante proyectores LED.

El cumplimiento de estas exigencias técnicas puede requerir proyecto firmado por arquitecto y visado, especialmente cuando la obra afecte a estructura, cimentación o instalaciones.

2. – Régimen juridico de la pista de pádel en una comunidad de propietarios

2.1.- La pista de pádel como elemento común

El artículo 396 CC establece que las instalaciones deportivas se consideran elementos comunes, salvo que el título constitutivo disponga lo contrario. Ello implica que pertenecen en copropiedad a todos los comuneros y que su mantenimiento, en principio, corresponde a la comunidad.

Cuando la pista ya está incluida desde el origen en el título o memoria de calidades del edificio, no cabe excluir a ningún propietario de su mantenimiento.

Si, por el contrario, se instala con posterioridad, el régimen dependerá de la mayoría alcanzada y de si estamos ante una innovación o una mejora no necesaria.

3. – Instalación de una pista de pádel: naturaleza jurídica y mayorías

Una de las cuestiones más relevantes consiste en determinar si la creación de una pista de pádel constituye:

• • • • una innovación,
      • una mejora necesaria, o
      • una mejora no necesaria.

La jurisprudencia mayoritaria entiende que la construcción de una pista de pádel no es una obra necesaria, sino una mejora o innovación, pues no afecta a la habitabilidad ni a la seguridad del inmueble.

Por ello resulta aplicable el art. 17.3 LPH, que exige el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas para la creación de “servicios comunes de interés general”.

El procedimiento incluye:

1. Obtención de costes orientativos, incluyendo estudio geotécnico, proyecto, dirección facultativa, impuestos y licencias
2. Convocatoria de Junta y aprobación inicial por mayoría simple.
3. Notificación a propietarios ausentes, que disponen de 30 días naturales para oponerse, computándose el silencio como voto favorable (art. 17.8 LPH).

Solo tras alcanzar la doble mayoría cualificada puede iniciarse la obra.

3.1. Jurisprudencia relevante

• • • • SAP Madrid, Secc. 11ª, 18/02/2016: considera la instalación de una pista de pádel como una innovación que requiere tres quintos, no unanimidad, pues no supone alteración del título constitutivo.
      • SAP Málaga, Secc. 5ª, 21/07/2017: reafirma que la pista es un servicio común de interés general, pero no necesario; por tanto, los propietarios disidentes no estarán obligados al pago si el coste supera tres mensualidades.
      • STS 10/10/2011: aclara que las innovaciones que no afectan al título y constituyen servicios de interés general pueden aprobarse con mayorías reforzadas (3/5), sin exigir unanimidad.

Esta línea jurisprudencial ha dado seguridad jurídica a las comunidades al tratar este tipo de instalaciones como mejoras voluntarias.

4. – Obligación de pago: propietarios disidentes y límites económicos

El art. 17.4 LPH establece que, cuando una mejora no necesaria supere el coste de tres mensualidades ordinarias, los propietarios disidentes no están obligados al pago, aunque sí podrían beneficiarse de la instalación.

Así lo han confirmado diversas sentencias:

• • • • SAP Alicante, 17/01/2019: exime a la propietaria disidente del pago de la derrama para una pista de pádel, al superar el límite legal.
      • SAP Valencia, 12/06/2018: especifica que debe compararse el coste de la obra con la cuota individual de cada propietario, no con el total del proyecto.

En consecuencia, si la comunidad pretende que todos paguen, deberá ajustar el coste o buscar otras fórmulas, como una derrama progresiva que no supere el límite en un mismo ejercicio.

5.- El mantenimiento de la pista: ¿gasto ordinario o mejora?

Aunque la construcción pueda considerarse mejora, el mantenimiento ordinario, si su importe no excede de las tres mensualidades, debe ser soportado por todos los propietarios, como establece la doctrina mayoritaria y la propia interpretación del art. 17.4 LPH.

Entre los gastos ordinarios se incluyen:

• • • • Limpieza periódica del pavimento (hidrolimpiadora).
      • Reposición del césped artificial y áridos cuando sea necesario.
      • Sustitución de elementos deteriorados de uso habitual (cerramientos, redes, iluminación).

Desde un punto de vista jurídico, estos gastos se consideran inherentes al deber de conservación del elemento común.

5.1. Mejoras en la pista ya existente

La sustitución de muros de cemento por vidrio templado constituye una mejora que exige el régimen del art. 17.4 LPH.

Si el coste supera el límite legal, los disidentes estarán exentos de pagar.

La jurisprudencia lo ha confirmado:

• SAP Barcelona, 22/11/2020: la sustitución de cerramientos por cristal fue considerada mejora, no conservación, por lo que la mayoría de 3/5 era necesaria y los disidentes no estaban obligados al pago.

6. – Supresión o modificación de instalaciones deportivas existentes

La eliminación de una pista de pádel requiere la misma mayoría que su instalación: tres quintos del total de propietarios y cuotas (art. 17.3 LPH).

Asimismo, la transformación de una pista de tenis en una de pádel también se considera innovación y sigue el mismo régimen.

La jurisprudencia ha tratado supuestos similares:

• • • • SAP Sevilla, 03/03/2017: declaró que la eliminación de una instalación deportiva no puede acordarse por mayoría simple al alterar el uso del elemento común.
      • SAP Murcia, 14/05/2021: la reconversión de una pista de tenis en pádel requiere 3/5, pues implica modificación sustancial de su uso y características.

7. – Impacto acústico, responsabilidad y conviviencia vecinal

Otro aspecto técnico-jurídico relevante es el ruido generado por la actividad.
Las comunidades deben prever:

• • • • Distancias mínimas respecto a fachadas.
      • Instalación de elementos acústicos.
      • Horarios de uso regulados por la comunidad.

En caso de molestias, los propietarios podrían acudir al art. 7.2 LPH, que prohíbe actividades molestas, insalubres o peligrosas.

La jurisprudencia ha resuelto varios conflictos:

• SAP Zaragoza, 05/04/2019: confirmó que una pista situada a pocos metros de viviendas generaba ruidos excesivos, obligando a limitar horarios.
• SAP Madrid, 14/10/2020: inadmitió la demanda de cese al considerar que la instalación cumplía normativa municipal y la comunidad había adoptado medidas de mitigación.