¿Es obligatorio constituir una comunidad de propietarios?

Constituir una comunidad de propietarios: ¿es un deber legal?

Aunque la respuesta no es categóricamente un “sí” en todos los casos, la normativa española ofrece suficiente claridad para establecer cuándo nace una comunidad y cuándo debe formalizarse su constitución. Este artículo analiza, desde una perspectiva técnica y jurídica, en qué supuestos se configura dicha obligación.

El nacimiento de la comunidad: entre el hecho y el derecho

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil establecen un marco normativo para el régimen de propiedad sobre elementos comunes. Según el artículo 396 del Código Civil, la propiedad horizontal se configura cuando en un inmueble existen partes susceptibles de aprovechamiento independiente (pisos, locales) y, al mismo tiempo, elementos comunes (como escaleras, patios o conducciones). Esta situación genera automáticamente una comunidad de propietarios de hecho, incluso sin mediar un acuerdo formal entre los copropietarios o la inscripción registral del título constitutivo.

El artículo 1 de la LPH recoge expresamente que su objeto es regular la forma especial de propiedad descrita en el artículo 396 del Código Civil. Esto significa que la existencia de la comunidad no depende de su constitución formal, sino de la concurrencia de propiedades privadas y elementos comunes.

Por tanto, una comunidad nace “de hecho” desde que existe un edificio dividido en varios pisos o locales con zonas comunes, aunque no se haya otorgado escritura pública de división horizontal ni inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta situación genera igualmente derechos y obligaciones para los propietarios.

¿Qué implica constituir formalmente una comunidad?

La constitución “formal” de una comunidad de propietarios implica dar cumplimiento a una serie de requisitos administrativos y legales. No es obligatoria en todos los casos, pero sí altamente recomendable para una correcta gestión y para ejercer derechos colectivos (por ejemplo, presentar reclamaciones por defectos de construcción).

Pasos para la constitución formal son:

• • • Obtención del Título Constitutivo: Documento registrado que contiene la descripción del edificio, los elementos comunes y privativos, y los coeficientes de participación.
    • Convocatoria de la Junta de Constitución: Puede convocarla el promotor o, en su defecto, un grupo de propietarios que represente al menos el 25% de las cuotas de participación y un cuarto de los propietarios.
    • Nombramiento de cargos: Se designa al presidente y, si procede, al secretario-administrador.
    • Legalización del libro de actas: Trámite obligatorio ante el Registro de la Propiedad antes de su uso.
    • Solicitud del NIF de la comunidad: Ante la Agencia Tributaria, acompañando documentación como el acta de constitución, libro de actas diligenciado y documentación del presidente.
    • Apertura de cuenta bancaria, creación de fondo de reserva (mínimo el 5% del presupuesto anual) y contratación de servicios.

¿Cuándo es obligatoria la constitución formal?

Aunque la existencia de una comunidad se produce automáticamente al concurrir los requisitos del artículo 396 del Código Civil, su constitución formal se vuelve prácticamente obligatoria en los siguientes casos:

• • • Cuando se va a contratar personal o servicios (por ejemplo, limpieza, mantenimiento, suministros).
    • Cuando se desea reclamar a la promotora por defectos o vicios ocultos.
    • Cuando se necesita emitir facturas o realizar pagos sujetos a obligaciones fiscales, ya que se requiere NIF.
    • Para acceder a ayudas públicas o subvenciones, por ejemplo, en materia de eficiencia energética o accesibilidad.
    • Cuando se pretende inscribir acuerdos comunitarios en el Registro de la Propiedad.

En resumen, si bien el ordenamiento jurídico no exige una constitución formal como condición sine qua non para que exista una comunidad, la práctica administrativa, fiscal y judicial sí la impone como un requisito funcional y operativo.