El voto en las comunidades de propietarios

La vida en comunidad exige una organización eficiente para garantizar la convivencia, el mantenimiento de los bienes comunes y la toma de decisiones que afectan al conjunto de los vecinos. En este contexto, el voto en las comunidades de propietarios es el instrumento esencial para el funcionamiento democrático de las comunidades. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula de forma detallada este proceso, aunque su aplicación práctica suele estar acompañada de dudas, conflictos y situaciones no siempre pacíficas.

El voto en las comunidades de propietarios: claves legales y controversias frecuentes

Obligaciones del Administrador respecto a las actas

Según el artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el acta de la junta de propietarios debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario-administrador al finalizar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. A partir de su cierre, los acuerdos adoptados son ejecutivos salvo que la ley disponga lo contrario.

Si bien la LPH no establece un plazo específico para la distribución del acta a los propietarios, se considera que la entrega debería realizarse dentro de un periodo razonable, generalmente dentro de los mismos diez días. Sin embargo, en muchas comunidades se observan demoras que pueden extenderse por semanas o incluso meses. Esto no solo afecta la transparencia en la gestión de la comunidad, sino que también puede obstaculizar la implementación de acuerdos importantes.

La doble mayoría: equilibrio entre coeficiente y número

Uno de los pilares fundamentales en la toma de decisiones es el principio de la doble mayoría: los acuerdos deben contar con el voto favorable de la mayoría de los propietarios (en número) y de la mayoría de las cuotas de participación. Esta doble exigencia evita que un propietario con elevado coeficiente imponga decisiones sin respaldo mayoritario.

Por ejemplo, si un vecino posee el 25% del coeficiente, pero es el único en votar a favor de una propuesta, esto no podrá prosperar si los demás propietarios (en número) están en contra. Esta regla se aplica a la mayoría de las decisiones, aunque algunas, como las de mera administración, pueden someterse al juicio de equidad del juez si no se alcanza acuerdo.

El voto del ausente: ¿consentimiento tácito?

Una de las cuestiones más polémicas es el tratamiento del voto de los propietarios ausentes. El artículo 17.8 de la LPH establece que, en los acuerdos que requieren mayorías cualificadas (por ejemplo, tres quintas partes del total de propietarios y cuotas), los ausentes tienen un plazo de 30 días para manifestar su oposición. Si no lo hacen, se entiende que votan un favor.

Sin embargo, este mecanismo no se aplica en todos los casos. Cuando se trata de obras para aprovechamiento privativo —como el cerramiento de terrazas— o en decisiones que requieren unanimidad, el silencio del ausente no puede interpretarse como consentimiento. Esta excepción genera dificultades prácticas, ya que obtener las mayorías necesarias solo con los presentes puede resultar inviable.

Además, la jurisprudencia ha matizado esta regla: los ausentes pueden impugnar acuerdos, aunque no hayan manifestado su oposición en el plazo legal, especialmente si su impugnación no se basa en la falta de mayoría cualificada, sino en otros vicios del acuerdo.

Representación: entre la flexibilidad y la formalidad

La LPH permite a los propietarios delegar su voto mediante representación, que debe constar por escrito, incluyendo datos del propietario, del representante, la fecha de la junta y la firma. No se exige notaría ni formato específico, aunque se recomienda que la delegación sea clara y documentada.

El representante puede ser cualquier persona, incluso un moroso o un no propietario. No obstante, hay límites: si el representante vota en contra de las instrucciones del mandante, será responsable ante él, aunque el voto siga siendo válido.

Cuando una propiedad es compartida, los copropietarios deben designar un único representante. Si no hay acuerdo o votan en sentido contrario, el voto queda anulado. En el caso de propietarios múltiples, cada inmueble da derecho a un voto, sumando los coeficientes correspondientes.

Votaciones secretas, voto de calidad y otras nulidades

La ley prohíbe expresamente las votaciones secretas. La transparencia exige conocer el sentido de cada voto y su coeficiente, de modo que cualquier decisión adoptada mediante voto secreto puede ser anulada judicialmente.

Asimismo, el presidente de la comunidad no dispone de voto de calidad. Su papel es representar a la comunidad y moderar las juntas, pero en caso de empate, no puede decidir unilateralmente. Esta limitación refuerza el principio de igualdad entre propietarios.

Consejos prácticos y conclusiones

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