Uno de los aspectos que más controversia genera en la práctica diaria de las comunidades de propietarios es el denominado voto del ausente. La falta de asistencia a las juntas es habitual y, sin embargo, muchas de las decisiones más relevantes para la comunidad dependen precisamente de cómo se computa o no el voto de quienes no han estado presentes.
El voto del ausente en las Comunidades de Propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula esta cuestión principalmente en su artículo 17, pero su interpretación ha dado lugar a abundante doctrina y jurisprudencia, con resoluciones que, en ocasiones, parecen contradictorias. En este artículo analizamos de forma clara qué se entiende por propietario ausente, cuándo se computa su voto, qué efectos tiene su silencio y cuáles son los principales problemas prácticos que se plantean.
1.- ¿Quién es propietario ausente?
En primer lugar, es importante delimitar qué debe entenderse por propietario ausente, ya que no siempre se trata únicamente de quien no acude a la junta.
La doctrina y la jurisprudencia distinguen dos supuestos principales:
- Propietario que no asiste a la junta, pese a haber sido debidamente convocado.
- Propietario que asiste a la junta, pero la abandona antes de la votación, retirándose voluntariamente.
Ambos supuestos pueden dar lugar a la consideración de ausente, si bien el tratamiento jurídico no siempre es idéntico. Las Audiencias Provinciales han señalado que no es lo mismo abandonar la junta antes de que se trate el asunto que hacerlo tras participar en el debate con la intención de no votar, lo que puede afectar a la legitimación para impugnar acuerdos.
2.- El voto del ausente en los acuerdos de mayoría simple
La mayoría de los acuerdos comunitarios se adoptan por mayoría simple, conforme al artículo 17.7 de la LPH: aprobación de presupuestos, nombramiento de cargos, cuestiones de funcionamiento ordinario, etc.
En estos casos, el voto del ausente no es relevante, ya que:
- En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes.
- El propietario ausente, al no acudir, delegó implícitamente la decisión en los presentes.
Por tanto, en este tipo de acuerdos no es necesario notificar posteriormente al ausente para completar mayorías, ni su silencio produce efecto alguno sobre el acuerdo adoptado.
3.- La importancia del artículo 17.8 de la LPH
La verdadera problemática surge con los acuerdos que requieren mayorías cualificadas o unanimidad, como sucede con determinadas obras, modificaciones de elementos comunes, instalaciones de servicios o mejoras relevantes.
Aquí entra en juego el artículo 17.8 de la LPH, que establece una regla fundamental:
Los propietarios ausentes, debidamente convocados, deben ser notificados del acuerdo adoptado y, si no manifiestan su discrepancia en el plazo de 30 días naturales, su voto se computará como favorable.
Es decir, el silencio del ausente equivale a voto positivo, siempre que:
- Haya sido correctamente convocado.
- Se le notifique el acuerdo conforme a la ley.
- No comunique su oposición en plazo.
Esta previsión legal pretende evitar que la inasistencia sistemática bloquee decisiones necesarias para la comunidad.
4.- ¿Es obligatorio contestar para poder impugnar?
Durante años se discutió si el propietario ausente debía manifestar expresamente su oposición en esos 30 días para poder impugnar el acuerdo posteriormente.
La interpretación inicial era estricta: si el silencio equivalía a voto favorable, parecía incoherente permitir la impugnación de un acuerdo que se había aceptado tácitamente.
Sin embargo, esta cuestión ha sido aclarada por el Tribunal Supremo, que ha establecido que el propietario ausente puede impugnar un acuerdo aunque no haya manifestado su oposición, salvo cuando la impugnación se base precisamente en la falta de una mayoría cualificada que dependería de su propio voto .
La sentencia del Tribunal Supremo 590/2020, de 11 de noviembre, consolida esta doctrina y pone fin, al menos parcialmente, a la controversia.
No obstante, desde un punto de vista práctico y preventivo, lo más recomendable sigue siendo manifestar expresamente el voto en contra, por un medio que deje constancia fehaciente, para evitar problemas de legitimación.
5.- Representación y copropiedad
Conviene recordar que no es propietario ausente quien otorga representación. El propietario representado:
- Ha participado indirectamente en la junta.
- Queda vinculado por el voto emitido por su representante.
- No puede cambiar posteriormente el sentido de su voto.
Asimismo, cuando un piso o local pertenece a varios copropietarios, la LPH exige que se designe un único representante, de modo que la comunidad actúa siempre como si existiera un solo titular, sin posibilidad de división del voto o de la cuota.
6.- Las excepciones al cómputo del voto del ausente
El propio artículo 17.8 de la LPH establece dos excepciones en las que no se aplica la regla del voto presunto favorable del ausente:
- Cuando no se pueda repercutir el coste del servicio o mejora a los propietarios que no hayan votado expresamente a favor en la junta.
- Cuando la modificación o reforma se realice para aprovechamiento privativo de uno o varios propietarios.
Estas excepciones han generado una intensa controversia doctrinal y jurisprudencial.
En relación con la primera, surge la duda de si se aplica también a las mejoras del artículo 17.4 LPH (tres quintas partes). Algunas Audiencias Provinciales entienden que en estos casos no se computa el voto del ausente, mientras que otras consideran que sí debe computarse para alcanzar la mayoría, aunque los disidentes no estén obligados al pago.
El Tribunal Supremo, aunque reconoce el cómputo del voto del ausente, admite que quienes no hayan votado expresamente a favor no estén obligados a sufragar el coste de la mejora, lo que introduce una solución intermedia.
7.- Abandono de la junta y legitimación para impugnar
Especial atención merece el caso del propietario que abandona la junta antes de la votación. La jurisprudencia distingue entre:
- Quien se marcha antes de que el asunto sea tratado.
- Quien se marcha tras el debate para evitar votar.
En el primer caso, suele reconocerse la legitimación para impugnar. En el segundo, algunas resoluciones niegan dicha legitimación al entender que el abandono fue voluntario y estratégico, con la intención de obtener una “segunda oportunidad” posterior.
8.- Recomendaciones prácticas
Desde una perspectiva práctica, pueden extraerse varias conclusiones útiles:
- El voto del ausente es determinante en acuerdos de mayorías cualificadas.
- El silencio equivale a voto favorable, pero no impide necesariamente la impugnación.
- Es altamente recomendable que el ausente manifieste su oposición expresa si no está de acuerdo.
- La correcta notificación del acuerdo es esencial para que opere el cómputo del voto presunto.
- El administrador de fincas juega un papel clave en la correcta aplicación del artículo 17.8 LPH.
Conclusión
El voto del ausente en las comunidades de propietarios es una figura compleja que intenta equilibrar dos intereses contrapuestos: evitar el bloqueo de la vida comunitaria y proteger los derechos individuales de los propietarios.
Aunque la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha aclarado algunos aspectos fundamentales, siguen existiendo zonas grises, especialmente en relación con las excepciones y el reparto de costes de las mejoras.
Por ello, una gestión rigurosa de las juntas, una correcta redacción de las actas y una adecuada información a los propietarios ausentes resultan esenciales para garantizar la validez de los acuerdos y minimizar la conflictividad en las comunidades de propietarios.
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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