El Título Constitutivo y los Estatutos en la Propiedad Horizontal

El Título Constitutivo y los Estatutos en la Propiedad Horizontal: Marco Legal y Funcional

Su correcta comprensión y aplicación son esenciales para garantizar la convivencia, la equidad en la gestión de gastos y el respeto a los derechos individuales y colectivos. Veamos el detalle.

El Título Constitutivo: Identidad Jurídica del Inmueble

El Título Constitutivo —o escritura de división horizontal— es el documento fundacional que da origen jurídico a una comunidad de propietarios. Establece la división del edificio en elementos privativos y comunes, asignando a cada unidad (piso, local, garaje, trastero) una cuota de participación en los elementos comunes, conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el artículo 396 del Código Civil​​.

Debe contener, al menos:

• • • Descripción del inmueble y cada unidad privativa.
    • Linderos, superficie útil, planta y anexos (buhardilla, sótano, etc.).
    • Cuota de participación (normalmente expresada en porcentaje).
    • Servicios e instalaciones comunes.
    • Cargas o servidumbres a favor o en contra de inmuebles colindantes.

Este documento se inscribe en el Registro de la Propiedad, y cualquier modificación posterior requiere generalmente la unanimidad de los propietarios, salvo excepciones específicas introducidas por reformas legislativas, como la de 2013 (por ejemplo, la segregación de un piso con mayoría de 3/5 si se cuenta con licencia administrativa)​​.

Los Estatutos: Normativa Interna Voluntaria, pero Vital

Los Estatutos, a diferencia del Título Constitutivo, son opcionales pero altamente recomendables. Son un conjunto de reglas que complementan al Título y regulan la vida cotidiana en la comunidad, tales como el uso de elementos comunes, limitaciones al uso privativo (alquiler turístico, actividades comerciales), normas de convivencia y régimen de gastos​​.

Para que los Estatutos sean oponibles a terceros deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Su modificación requiere, en principio, unanimidad, aunque para ciertos supuestos puede bastar la mayoría cualificada (3/5), especialmente si no se imponen cargas nuevas​.

Jerarquía Normativa y Convivencia Legal

El orden de prelación normativa en el régimen de propiedad horizontal es claro:

• • • Ley de Propiedad Horizontal y Código Civil.
    • Título Constitutivo y Estatutos.
    • Normas de Régimen Interior y acuerdos de Junta.

Esto significa que ninguna disposición estatutaria o reglamentaria puede contradecir la ley ni lo que establezca el Título. Si lo hace, será nula de pleno derecho. Además, cualquier cláusula restrictiva de derechos (como prohibir el alquiler vacacional) debe ser clara, específica y constar expresamente en el Título o en los Estatutos para ser válida​​.

Problemáticas Comunes y Jurisprudencia Actual

La jurisprudencia ha ido perfilando cómo se deben interpretar y aplicar estos documentos en la práctica. Algunas sentencias recientes destacan:

• • • Uso privativo de terrazas o patios comunes: su reconocimiento solo es válido si así consta expresamente en el Título​.
    • Reparto de gastos: si se aparta del coeficiente establecido, debe estar justificado por acuerdo de la comunidad; de lo contrario, prevalece el Título​.
    • Modificaciones estructurales o de uso: implican modificación del Título y, por tanto, requieren unanimidad​.

Asimismo, se reconoce que la falta de impugnación por parte de un propietario a prácticas distintas de lo establecido (por ejemplo, distribución de gastos) puede implicar una aceptación tácita, aunque esta no sustituye los requisitos legales para modificar el Título​.