El lucro cesante en las comunidades de propietarios
Fundamentos jurídicos, casuística y aplicación práctica
En la práctica, este concepto adquiere especial relevancia en conflictos derivados de obras en comunidades de propietarios, en siniestros asegurados, en accidentes de tráfico, incumplimientos contractuales o incluso en el ámbito de la responsabilidad patrimonial de la Administración.
Marco normativo
El fundamento jurídico del lucro cesante en el ordenamiento español se encuentra en dos pilares:
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- Artículo 1.902 del Código Civil: establece la responsabilidad extracontractual por daños y perjuicios causados por acción u omisión culposa o negligente.
- Artículo 1106 del Código Civil: dentro de la responsabilidad contractual, señala que “la indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida sufrida (daño emergente), sino también el de la ganancia que haya dejado de obtenerse (lucro cesante)”.
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En el ámbito de la propiedad horizontal, el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a consentir las reparaciones necesarias en el inmueble, pero establece el correlativo derecho a ser indemnizados por los daños y perjuicios que dichas obras puedan ocasionar.
Jurisprudencia sobre el lucro cesante
El Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales han matizado constantemente el alcance del lucro cesante, con un denominador común: la necesidad de una prueba clara, suficiente y razonable de las ganancias frustradas.
Algunos ejemplos recogidos en la jurisprudencia reciente son:
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- AP Valencia, Sec. 6.ª, 361/2019: se reconoce el lucro cesante de un local cerrado por humedades, al acreditarse mediante declaraciones fiscales la pérdida de ingresos (653,95 €).
- AP Asturias, Sec. 7.ª, 278/2019: se estima el lucro cesante por la pérdida de alquiler de una vivienda afectada por filtraciones de agua, acreditando el nexo causal con la resolución contractual.
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AP Baleares, Sec. 4.ª, 410/2018: se desestima la reclamación por falta de prueba concreta sobre los rendimientos del negocio afectado, recordando que no basta con estimaciones genéricas o periciales poco individualizadas.
En suma, el criterio dominante es que no se exige una certeza absoluta sobre la cuantificación, pero sí una base objetiva y verificable que permita a los tribunales fijar una indemnización justa.
Requisitos para reclamar el lucro cesante
Para que prospere una reclamación por lucro cesante es necesario acreditar:
- La existencia del daño: demostrar que efectivamente se han dejado de percibir ingresos o utilidades.
- El nexo causal: que la pérdida esté directamente vinculada al hecho dañoso (obras, filtraciones, accidente, etc.).
- La cuantificación económica: aportar documentación que permita calcular razonablemente las ganancias dejadas de percibir (contabilidad, declaraciones fiscales, facturación histórica, informes periciales).
La carga de la prueba recae sobre el reclamante, conforme al art. 217 de la LEC.
Aplicación práctica: obras en comunidades de propietarios
Uno de los supuestos más frecuentes de lucro cesante se da cuando las obras en comunidades de propietariosafectan a locales comerciales situados en el edificio.
En estos casos, el propietario o arrendatario del local puede reclamar a la comunidad una indemnización si logra acreditar que las obras han reducido su facturación, han obligado al cierre temporal del negocio o han limitado el acceso de clientes.
El criterio general de los tribunales es que la obligación de soportar las obras se compensa con el derecho a ser indemnizado por los perjuicios derivados de ellas, siempre que exista prueba suficiente del daño económico.
Conclusión:
El lucro cesante es una figura compleja que exige un equilibrio entre la protección de quien sufre una pérdida económica y la prevención de reclamaciones infundadas o especulativas.
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- La clave está en la prueba, que debe ser concreta, objetiva y convincente.
- Los jueces tienden a rechazar reclamaciones basadas en meras conjeturas o informes genéricos.
- En el ámbito de las comunidades de propietarios, la jurisprudencia refuerza la idea de que nadie debe soportar pérdidas injustificadas por obras necesarias, siempre que se acrediten adecuadamente.
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En definitiva, el lucro cesante se erige como un mecanismo esencial de tutela patrimonial, pero su éxito procesal dependerá de la solidez de la prueba aportada y de la adecuada fundamentación jurídica de la reclamación
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
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