El cierre de balcones en comunidades de propietarios

Imaginemos un edificio cuyas terrazas o balcones presentan una estética uniforme, con barandillas de cristal y acero. Uno de los propietarios decide cerrar completamente su balcón utilizando una estructura de madera y una red mosquitera. Argumenta que su intención es evitar la aparición de nidos de avispas, pero lo cierto es que el resultado altera de manera visible la apariencia del inmueble. Los vecinos se preguntan: ¿podía hacerlo sin consultar a nadie? ¿Está obligado a pedir permiso a la comunidad o al Ayuntamiento? ¿Qué pasos puede seguir la comunidad si considera que ese cerramiento afecta a la estética del edificio?

Este ejemplo no es hipotético. Responde a una situación real analizada en el documento de referencia, y sirve para ilustrar una cuestión que se repite constantemente en la convivencia vecinal: los límites entre el uso privativo y la alteración de los elementos comunes.

Naturaleza jurídica del balcón o terraza

El documento examina varios artículos clave de la LPH que determinan los límites de actuación del propietario:

• • • Artículo 3 LPH: establece que cada piso o local tiene un derecho singular y exclusivo sobre el espacio delimitado que le corresponde, pero respetando los elementos comunes. De esta manera, aunque el propietario pueda disponer libremente del interior de su vivienda, no puede actuar sobre los elementos comunes, como las fachadas, balcones o terrazas, sin autorización.
    • Artículo 5 LPH: define el título constitutivo de la propiedad horizontal y describe los límites de cada propiedad privada. En la mayoría de los casos, las terrazas y balcones no aparecen como propiedad exclusiva, sino como elementos comunes de uso privativo, lo que refuerza la necesidad de autorización previa para cualquier alteración.
    • Artículo 7.1 LPH: dispone que el propietario puede modificar los elementos arquitectónicos o instalaciones de su piso siempre que no altere la seguridad, estructura general o configuración exterior del edificio, y además debe comunicarlo previamente a la comunidad. En consecuencia, cualquier cerramiento que modifique la estética o estructura de la fachada requiere aprobación comunitaria.

En el ejemplo mencionado, el cerramiento con armazón de madera, visible desde el exterior, trasciende el concepto de una simple mosquitera removible y constituye una alteración estética y estructural, lo que exige la intervención de la comunidad.

El artículo 7 no solo obliga al propietario a informar, sino que también traslada la competencia decisoria a la Junta de Propietarios. No basta con comunicarlo al presidente o al administrador; la comunidad debe reunirse, debatir la propuesta y votar si aprueba o no la modificación.

El problema surge al determinar qué tipo de mayoría se necesita para aprobar el cerramiento de un balcón o terraza. Tradicionalmente, la jurisprudencia consideraba que este tipo de obras alteraban el aspecto exterior del edificio, lo que requería la unanimidad de todos los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH. Este precepto establece que cualquier modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o los estatutos de la comunidad requiere unanimidad.

Sin embargo, la reforma legal de 2013 introdujo una mayor flexibilidad, permitiendo que determinadas modificaciones estructurales o de fábrica pudieran aprobarse por una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, como recoge el artículo 10.3.b). Este artículo incluye expresamente “el cerramiento de las terrazas” dentro de las actuaciones que pueden autorizarse con esa mayoría.

Por tanto, ya no siempre es necesaria la unanimidad. La clave estará en determinar si el cerramiento supone una alteración estética sustancial (que exigiría unanimidad) o si se integra armónicamente en el conjunto del edificio y puede aprobarse con una mayoría cualificada.

Durante años, los tribunales fueron estrictos con las alteraciones estéticas, considerando que cualquier modificación visible desde el exterior debía contar con unanimidad. No obstante, la tendencia reciente es más pragmática: si el cambio no rompe la armonía del conjunto o puede regularizarse mediante acuerdo comunitario, se admite su legalización con mayoría cualificada.

Así, la jurisprudencia posterior a 2013 ha empezado a reconocer que la exigencia de unanimidad puede ser excesivamente rígida y contraria a la realidad de las comunidades modernas, donde la uniformidad absoluta es difícil de mantener. El espíritu de la ley actual tiende hacia soluciones más flexibles que permitan a las comunidades adaptarse, siempre preservando la coherencia estética y estructural del edificio.

Procedimiento ante un cerramiento no autorizado