¿Deben los locales comerciales pagar la instalación del ascensor?

La instalación de ascensores en comunidades de propietarios es una cuestión frecuente que, además de suscitar debates vecinales, plantea interrogantes legales y técnicos.  ¿Deben los locales comerciales pagar la instalación del ascensor? En este artículo abordamos un caso concreto que ilustra la complejidad del tema y analizamos la normativa aplicable y la interpretación jurisprudencia más relevante.

La exoneración de gastos de los locales comerciales y si deben pagar la instalación del ascensor, una cuestión jurídica compleja

En una comunidad compuesta por 16 viviendas y 5 locales comerciales, se propuso la instalación de un ascensor. La primera votación en Junta resultó negativa, tras contabilizarse los votos por propietarios y cuotas de participación. Posteriormente, un grupo de vecinos, amparándose en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), solicitó la instalación por existir personas mayores de 70 años en el edificio. Aunque la ley impone en este caso la obligación de acometer la obra, se intentó limitar la carga económica a un máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario.

Más adelante, en una nueva Junta, se votó de nuevo la instalación de un ascensor «en las mismas condiciones que el resto de los edificios de la mancomunidad», resultando aprobado por mayoría simple. Es aquí donde surge la controversia: el administrador de la finca comunica que, en virtud de ese acuerdo, los locales comerciales quedan exentos de contribuir al coste, siguiendo el ejemplo de otras comunidades. Esta afirmación es cuestionada por varios propietarios, ya que no se logró unanimidad y la instalación había sido previamente rechazada.

Uno de los aspectos fundamentales en la interpretación de las obligaciones de pago es la existencia de estatutos o un título constitutivo que exima expresamente a determinados elementos (como los locales) de contribuir a determinados gastos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido clara al respecto: en ausencia de exención expresa, todos los propietarios deben contribuir proporcionalmente a los gastos comunes, independientemente del uso efectivo del servicio.

Este principio ha sido reiterado en múltiples sentencias, destacando que la exoneración de gastos debe constar de forma clara y precisa en el título constitutivo o en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad. No basta con acuerdos verbales, prácticas anteriores o decisiones basadas en lo que hacen otras comunidades.

En el caso analizado, se menciona la existencia de una mancomunidad de edificios. Aquí entra en juego el artículo 24.2 de la LPH, que permite dos fórmulas organizativas para los complejos inmobiliarios:

• Una sola comunidad de propietarios.
• Una agrupación de comunidades (mancomunidad).

Cuando se trata de una agrupación, cada comunidad conserva su autonomía para decidir sobre elementos privativos de su edificio. Por tanto, si el ascensor afecta exclusivamente a un portal, la decisión sobre su instalación y el reparto de gastos corresponde exclusivamente a la comunidad de ese portal, no a la mancomunidad. La mancomunidad solo tiene competencias sobre servicios o elementos comunes a todo el complejo (viales, zonas verdes, seguridad, etc).

En el supuesto planteado, los locales han contribuido históricamente a todos los gastos comunes, incluyendo servicios que no utilizan directamente, como la limpieza de escaleras. En ningún momento se menciona que existan estatutos inscritos que contemplen su exoneración en caso de instalación de ascensor.

El hecho de que en otras comunidades los locales no participen en el gasto no es jurídicamente vinculante. La ley no permite una exoneración parcial o total de cuotas sin un acuerdo unánime o una previsión estatutaria explícita. Incluso si la mayoría simple ha aprobado la instalación del ascensor bajo ciertas condiciones, no se puede modificar el régimen de reparto de gastos sin unanimidad, al tratarse de una alteración del título constitutivo.

Por tanto, la afirmación del administrador carece de respaldo legal. La decisión de excluir a los locales del pago de una derrama debe ser adoptada por unanimidad si no figura en los estatutos. De no ser así, la exención resulta nula de pleno derecho y puede ser impugnada judicialmente por cualquier propietario disconforme, como establece el artículo 18 de la LPH.

Consecuencias económicas y jurídicas

La exoneración indebida de los locales conlleva que el resto de los propietarios, en este caso las 16 viviendas, asuman un coste adicional de 24.000 euros. Esta situación genera una evidente desigualdad y una posible causa de nulidad del acuerdo de reparto. Si se judicializa, los tribunales probablemente ordenen el reparto equitativo de la derrama conforme a las cuotas de participación registradas.

Efectos Frente a Terceros: Registro de la Propiedad

Otro punto técnico-jurídico a destacar es la inoponibilidad de acuerdos comunitarios no inscritos frente a terceros adquirentes. El artículo 5 de la LPH establece que los acuerdos que modifiquen el uso o destino de elementos comunes, o impongan nuevas cargas, solo afectarán a terceros si se inscriben en el Registro de la Propiedad. Esto es especialmente relevante en compraventas: un comprador no está obligado a cumplir acuerdos no inscritos que desconozca y que limiten el uso del inmueble adquirido.

Además, en este tipo de obras, se deben tener en cuenta otros costes indirectos como la tasa del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), ocupación de vía pública y posibles indemnizaciones por afección a elementos privativos, lo que hace aún más relevante una distribución justa y conforme a derecho.