La convivencia en régimen de propiedad horizontal puede ser fuente de conflictos, especialmente cuando las actuaciones de la comunidad de propietarios afectan negativamente a uno de sus miembros. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil contemplan supuestos en los que la comunidad está obligada a indemnizar a un propietario o a reparar el daño, tanto por acción como por omisión.
Once motivos por los que una comunidad está obligada a indemnizar a un propietario
El artículo 9.1 c) de la LPH establece el derecho del propietario a ser resarcido por los daños y perjuicios ocasionados en su vivienda o local como consecuencia de obras o actuaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble. Asimismo, el artículo 1902 del Código Civil impone la obligación de indemnizar a quien, con culpa o negligencia, cause daño a otro.
A continuación, analizamos once supuestos concretos en los que la comunidad debe indemnizar a un propietario:
1.- Pérdida de ingresos por obras en elementos comunes
Cuando las reparaciones en elementos comunes obligan a desalojar temporalmente una vivienda o cesar la actividad en un local comercial, la comunidad debe indemnizar por los perjuicios sufridos, incluyendo el lucro cesante. Esto abarca alquileres alternativos, pérdida de ingresos por cierre del negocio, y otros gastos derivados.
2.- Inutilización temporal de una plaza de garaje
Las obras en zonas comunes que impidan el uso de una plaza de garaje conllevan el deber de la comunidad de compensar al propietario por la pérdida de uso y los gastos derivados, como el alquiler de una plaza alternativa.
3.- Desalojo por reparación de conducciones comunitarias
Cuando una avería en elementos comunes —como conducciones de agua o gas— requiere obras dentro de una vivienda que obligan a su desalojo, la comunidad debe asumir los costes asociados: traslado, estancia temporal en otro inmueble y daños materiales si los hubiera.
4.- Imposibilidad de arrendamiento por olores o filtraciones
Si un local no puede ser arrendado debido a problemas persistentes de olores o inundaciones causadas por defectos en las instalaciones comunes, el propietario puede reclamar por la pérdida de rentas potenciales. Este tipo de indemnización debe basarse en pruebas periciales que acrediten la imposibilidad de uso y la relación directa con la actuación omisiva de la comunidad.
5.- Daños durante obras comunitarias de pocería
En casos graves en los que la falta de mantenimiento genera condiciones insalubres o inseguras que obligan a abandonar la vivienda, se reconoce el derecho a indemnización por daños morales. Esto exige, por supuesto, acreditar la negligencia de la comunidad y el nexo causal entre la misma y el perjuicio sufrido.
6.- Daños morales por abandono de la vivienda
En casos graves en los que la falta de mantenimiento genera condiciones insalubres o inseguras que obligan a abandonar la vivienda, se reconoce el derecho a indemnización por daños morales. Esto exige, por supuesto, acreditar la negligencia de la comunidad y el nexo causal entre la misma y el perjuicio sufrido.
7.- Ruidos persistentes no corregidos
Si la comunidad conoce de la existencia de ruidos anómalos o molestos provocados por elementos comunes —como un ascensor mal instalado— y no actúa con diligencia, puede verse obligada a indemnizar. En este caso, la omisión en el deber de conservación es la base de la responsabilidad.
8.- Daños compartidos entre propietario y arrendatario
En los casos en que un inmueble está arrendado, tanto el propietario como el arrendatario pueden reclamar daños. Sin embargo, la indemnización no se calcula en base a la suma de las reclamaciones individuales, sino en función del daño acreditado de forma objetiva y técnica, habitualmente mediante informes periciales.
9.- Privación de uso por instalación de ascensor
La instalación de un ascensor que ocupa parte de un local o impide su uso pleno debe ser compensada. Esta situación, común en fincas antiguas sin ascensor, genera conflictos entre el derecho de accesibilidad y el derecho de propiedad, siendo clave la proporcionalidad de la medida adoptada.
10.- Pérdida de luminosidad por obras en el patio
Cuando un propietario pierde luminosidad y utilidad por la instalación de un ascensor en un patio de uso privativo, puede solicitar una compensación económica. Los tribunales valoran en estos casos el perjuicio real frente al beneficio general para la comunidad.
11.- Responsabilidad objetiva por mal estado de conservación
Incluso en ausencia de culpa directa, la comunidad puede ser responsable si no ha cumplido con el deber de mantener en buen estado los elementos comunes. En este sentido, la jurisprudencia ha reafirmado el principio de responsabilidad objetiva de la comunidad en relación con los daños derivados de su inactividad o mantenimiento deficiente.
Conclusión
La comunidad de propietarios no puede actuar de forma arbitraria ni omitir sus obligaciones de conservación, mantenimiento y respeto al derecho individual de los propietarios. Cuando sus acciones u omisiones causan un perjuicio real, surge el deber de indemnizar, siempre que el daño esté debidamente acreditado. Para el propietario afectado, es fundamental contar con asesoramiento técnico y jurídico que le permita sustentar su reclamación y hacer valer sus derechos frente a la comunidad.
Este análisis pone de manifiesto la necesidad de una gestión comunitaria diligente, preventiva y respetuosa con los derechos individuales, ya que el incumplimiento de estos principios puede acarrear importantes responsabilidades económicas para la comunidad.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
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