Concepto y regulación de la servidumbre de paso

Definición de servidumbre de paso

Concepto y regulación de la servidumbre de paso

Como ya hemos mencionado, la servidumbre de paso es un derecho real que está regulada en los artículos 564 a 570 del Código Civil español, estableciendo que un propietario cuya finca se encuentre enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público tiene derecho a exigir un paso a través de las propiedades vecinas, previa indemnización.

Este derecho puede ser voluntario o forzoso, dependiendo de si se acuerda entre las partes o si se impone legalmente para evitar el aislamiento de una finca. Su constitución debe hacerse mediante título o prescripción adquisitiva, salvo en el caso de servidumbres aparentes y continuas, que pueden consolidarse por el uso ininterrumpido durante 20 años.

2.- Problemáticas más frecuentes en la construcción de servidumbres de paso

El establecimiento de una servidumbre de paso, en particular en el contexto urbano y de propiedad horizontal, plantea diversos conflictos jurídicos y técnicos. Entre los principales problemas se encuentran:

2.1. Afectación de elementos privativos y comunes

Cuando la servidumbre afecta elementos comunes de una comunidad de propietarios, la jurisprudencia establece que se necesita el consentimiento unánime de la comunidad. Según la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 13 de mayo de 2004, una servidumbre en beneficio de un solo propietario debe figurar en el título constitutivo del edificio, y no solo en los estatutos.

Además, el artículo 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a los propietarios a permitir servidumbres imprescindibles para la instalación de servicios comunes, aunque estos pueden exigir una indemnización por perjuicios sufridos.

2.2. Instalación de servidumbres para ascensores

Un caso frecuente de conflicto es la instalación de un ascensor en un edificio antiguo, que puede requerir la ocupación de parte de un espacio privativo. La jurisprudencia, como la STS de 10 de octubre de 2011 , permite la constitución de una servidumbre con indemnización al propietario afectado, siempre que la instalación no cause una pérdida sustancial de habitabilidad o funcionalidad.

Para su aprobación, es necesaria una mayoría cualificada de la comunidad, y la indemnización puede incluir:

• Precio por metro cuadrado del espacio ocupado.
• Reducción de la renta en caso de locales arrendados.
• Indemnización por daños o molestias generadas.

2.3. Servidumbre de acceso para reparaciones

Otro problema habitual es la negativa de un propietario a permitir el acceso a su vivienda para realizar reparaciones en elementos comunes, como fachadas o antenas comunitarias. Según la STS de 28 de octubre de 2005 , el artículo 9.3 de la LPH impone a los propietarios la obligación de suspender las reparaciones necesarias, incluso si ello implica el acceso de obreros a su vivienda.

2.4. Enclavamiento y paso forzoso

Cuando una finca no tiene acceso a un camino público, el propietario puede solicitar judicialmente una servidumbre de paso forzosa. Sin embargo, la jurisprudencia establece que el paso debe causar el menor perjuicio posible al predio sirviente y ser el más corto y directo.

En algunos casos, se presentan litigios donde el propietario de la finca sirviente impugna la necesidad de la servidumbre o la ubicación del paso. El Tribunal Supremo ha resuelto casos en los que el uso continuado de un camino durante más de 70 años no fue suficiente para constituir una servidumbre sin título válido (STS de 24 de octubre de 2006).

2.5. Instalaciones ilegales y acciones negatorias de servidumbre

Un problema frecuente en comunidades de vecinos es la instalación de estructuras invasivas, como chimeneas o tuberías que afectan elementos comunes. La comunidad puede interponer una acción negatoria de servidumbre, basada en el artículo 348 del Código Civil , para exigir la retirada de instalaciones que invadan su propiedad sin consentimiento.

Un ejemplo de esto es la STS de 18 de noviembre de 2003 , donde se resolvió que un acuerdo verbal entre promotores no era suficiente para constituir una servidumbre de desagüe en perjuicio de los adquirentes de viviendas.

Procedimiento para la constitución y extinción de servidumbres

3.1. Creación de una servidumbre

El procedimiento varía según su origen:

• Voluntaria: Se acuerda entre propietarios y debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Forzosa: Se solicita mediante juicio ordinario si no hay acuerdo con el predio sirviente.
• Por prescripción: Si la servidumbre es continua y aparente , puede adquirirse por uso ininterrumpido durante 20 años .

3.2. Modificación o extinción

Las servidumbres pueden modificarse o extinguirse cuando:

• Dejan de ser necesarias.
• No se usan por más de 20 años.
• Se acuerda su eliminación por unanimidad de la comunidad.

• El predio sirviente indemniza al predio dominante para su eliminación.

La extinción de una servidumbre en propiedad horizontal requiere unanimidad, pero si los disidentes no impugnan el acuerdo en el plazo legal, este se aplica automáticamente.

Conclusión

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