Comprar habitaciones al vecino para ampliar la vivienda

La idea de comprar habitaciones al vecino para ampliar la vivienda (por ejemplo, una habitación contigua) y unificándola físicamente mediante la demolición de tabiques es relativamente frecuente en edificios residenciales de Madrid. Sin embargo, en España este tipo de intervención tiene una complejidad jurídica y técnica notable porque confluyen, al menos, tres planos normativos: (i) la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el régimen interno de la comunidad; (ii) la normativa urbanística autonómica de la Comunidad de Madrid, que define qué actos están sujetos a licencia o a declaración responsable y cómo se protegen la legalidad y la disciplina urbanística; y (iii) la normativa municipal del Ayuntamiento de Madrid, que concreta el “título habilitante” exigible (licencia o declaración responsable), el procedimiento y las comprobaciones.

Lo que sigue es una explicación práctica, en formato de artículo, de los elementos esenciales que suelen intervenir en este tipo de operaciones, con especial referencia a Madrid (Comunidad y municipio).

1) Propiedad horizontal: lo que se puede hacer dentro de una vivienda y lo que exige acuerdo comunitario

En edificios sometidos a propiedad horizontal, cada vivienda es un elemento privativo, pero está integrada en un “todo” (el edificio) con elementos comunes y un título constitutivo que define la descripción de cada finca, su cuota de participación y las reglas básicas. Por eso, aunque una obra se ejecute “dentro” de una vivienda, no siempre es un asunto exclusivamente privado.

1.1.- Límite general: obras en el elemento privativo sin afectar a seguridad, estructura, exterior ni derechos de terceros

El punto de partida está en el artículo 7.1 de la LPH, que permite al propietario modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique derechos de otro propietario, y con la obligación de comunicar previamente a quien represente a la comunidad.

En la práctica, este precepto marca una frontera clara:

• • • • Reformas interiores simples (redistribuciones sin afección estructural, sustituciones de instalaciones, acabados) suelen encajar en el 7.1.
      • Cuando la actuación afecta a estructura, a elementos comunes o a la configuración exterior, ya no se está en el terreno de la “obra libre con comunicación”, sino en el de la intervención condicionada por autorizaciones.

1.2.- La unión de dos fincas (o partes de finca) suele afectar a elementos comunes y al título constitutivo

Comprar una habitación al vecino y sumarla a la vivienda no es, jurídicamente, una “reforma interior” cualquiera. Normalmente implica una combinación de actuaciones con impacto comunitario:

• • • • Segregación o cesión de parte de una finca registral (la vivienda del vecino) y agregación/agrupacióna otra.
      • Alteración de la descripción registral de ambas fincas (una “pierde” superficie útil y construida y la otra “gana”).
      • Con frecuencia, afecta a elementos comunes: forjados, muros de carga, patinillos, instalaciones generales, conductos, etc., además de la compartimentación original prevista.

Además, la LPH regula las mayorías exigibles para acuerdos comunitarios. En particular, el artículo 17 prevé que los acuerdos que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo o estatutos requieren unanimidad del total de propietarios que representen el total de cuotas, salvo que la propia LPH establezca otra mayoría para supuestos concretos. En operaciones de agregación o alteración de superficies entre viviendas, lo habitual es que se considere necesario tocar el título constitutivo (porque cambian descripciones y cuotas), y por tanto, el estándar más conservador (y frecuentemente exigido en la práctica) es la unanimidad. No obstante, el encaje exacto puede variar según el caso: estatutos, tipo de intervención, si se alteran cuotas, si hay o no modificación registral del título, etc. Precisamente por eso, antes de iniciar nada, suele ser determinante revisar:

• • • • Título constitutivo y estatutos.
      • Planos o descripciones del edificio.
      • Posibles acuerdos previos de la comunidad sobre obras, uniones o segregaciones.

1.3.- El papel de la Junta, el presidente y la impugnación de acuerdos

Cuando se requieren acuerdos comunitarios, la autorización debe adoptarse en Junta conforme a los requisitos de convocatoria y votación, y quedar reflejada en acta. En caso de ejecutar obras sin el acuerdo exigible, la comunidad puede iniciar acciones para exigir reposición o cese, y también se abren frentes por daños, responsabilidades y cobertura de seguros.

2.- Comunidad de Madrid: títulos habilitantes urbanisticos, disciplina y responsabilidades

El segundo plano es el urbanístico autonómico. En la Comunidad de Madrid, la norma troncal es la Ley 9/2001, del Suelo, cuyo marco ha sido objeto de modificaciones relevantes en los últimos años, especialmente en materia de licencias y declaraciones responsables urbanísticas.

2.1.- Licencia vs declaración responsable: por qué importa en una unión de viviendas

En términos generales, la ley autonómica identifica actos sometidos a licencia y otros que pueden tramitarse mediante declaración responsable, con un impacto directo en tiempos, documentación y riesgos. La modificación introducida por la Ley 1/2020 (en el marco de la Ley del Suelo madrileña) impulsó el uso de la declaración responsable urbanística para muchos actos, con carácter general, salvo los expresamente reservados a licencia.

Ahora bien, que exista declaración responsable no significa “sin control”. Significa que el interesado declara cumplir la normativa y aportar la documentación exigible, y la administración puede comprobar e inspeccionar. Si la actuación realmente necesitaba licencia, o si no se cumple lo declarado, pueden iniciarse expedientes de restauración de la legalidad y sanción.

En un supuesto de ampliación por agregación de superficie entre viviendas, la clave es determinar si la intervención implica:

• • • • Afección estructural (muros de carga, forjados, pilares).
      • Alteración de condiciones de habitabilidad (ventilación/iluminación, distribución mínima, evacuación).
      • Modificación sustancial de la configuración del inmueble a efectos urbanísticos.
      • Obras que requieran proyecto técnico por su entidad.

Cuantos más de estos elementos concurran, más probable es que el título habilitante sea más exigente(licencia o, en su caso, declaración responsable, pero con proyecto y documentación robusta). Y, además, entra en juego la normativa técnica estatal (por ejemplo, el Código Técnico de la Edificación) y la seguridad estructural, aunque ese detalle no sea específico de Madrid.

2.2.- Protección patrimonial: si el edificio tiene algún grado de protección

En Madrid es relativamente común que edificios en determinadas zonas o con interés arquitectónico estén sometidos a protección (catálogos municipales,

niveles de protección). Si el inmueble está protegido, entra en juego, además, la Ley 3/2013 de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, que exige cautelas adicionales y, en su caso, autorizaciones o informes específicos según el nivel de protección y el tipo de intervención.

Esto es crucial porque una obra que en un edificio “ordinario” podría tramitarse con un título habilitante relativamente simple, en un edificio protegido puede requerir más documentación, más informes y más control previo.

3.- Ayuntamiento de Madrid: Ordenanza 6/2022 y el encaje práctico del trámite

El tercer plano es municipal. En el Ayuntamiento de Madrid, la norma central es la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas.

Esta Ordenanza organiza qué actuaciones se tramitan por licencia y cuáles por declaración responsable, qué documentación se exige y cómo se canaliza la comprobación y control. Además, la sede electrónica municipal ofrece información práctica sobre la declaración responsable urbanística, indicando que su presentación faculta para ejecutar las obras y/o ejercer la actividad declarada, dentro del marco normativo y sujeto a control posterior.

3.1.- Obras interiores en viviendas: por qué la “etiqueta” de obra menor puede ser engañosa

Existe una percepción extendida de que “tirar un tabique” es siempre una obra menor. En edificios residenciales esto es un error común. Dos tabiques iguales a simple vista pueden ser, en realidad, situaciones legales y técnicas distintas:

• • • • Tabique no estructural (partición interior): suele ser más simple.
      • Elemento con función estructural o vinculada a estabilidad (muro de carga o solución que trabaja con la estructura): cambia completamente el nivel de exigencia técnica y administrativa.

Además, una unión de viviendas o de partes de viviendas suele implicar algo más que un tabique: pasos de instalaciones, adaptación de ventilaciones, sectorización, cambios en recorridos de evacuación en algunos casos, etc.

Por eso, el encaje urbanístico en Madrid suele abordarse desde dos preguntas prácticas:

1. ¿Qué título habilitante exige la ordenanza para este tipo de obra concreta?
2. ¿Qué documentación técnica hace falta para sostener legalmente la actuación (memoria, proyecto, dirección facultativa, certificados)?

3.2.- “Unir” implica también regularizar: la parte registral y catastral