La desafectación de una portería en la Comunidad de Porpietarios: Aspectos técnicos, jurídicos y jurisprudenciales.
La desafectación de una portería es una operación compleja, poco frecuente y rodeada de dudas, ya que implica alterar la configuración jurídica del edificio y los derechos de todos los copropietarios. Nos encontramos ante una actuación que afecta al Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal, a las cuotas de participación y, en muchos casos, a derechos reales inscritos, como hipotecas.
1.- Concepto de desafectación en el ámbito de la propiedad horizontal
Desde un punto de vista general, la desafectación es la técnica jurídica por la cual un bien deja de estar sujeto a un determinado régimen jurídico para integrarse en otro distinto. En el ámbito de las comunidades de propietarios, la desafectación supone que un elemento común pasa a convertirse en elemento privativo, dotado de una cuota de participación propia.
La portería, salvo que el Título Constitutivo disponga otra cosa, tiene la consideración de elemento común, al estar destinada al servicio general del inmueble. Por tanto, su conversión en finca independiente requiere una modificación sustancial del régimen de propiedad horizontal.
2.- Marco normativo aplicable
La regulación fundamental de la desafectación de una portería se encuentra en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), principalmente en los siguientes preceptos:
-
-
-
- Artículo 5 LPH, que regula el Título Constitutivo y establece que cualquier modificación del mismo debe observar los mismos requisitos que para su constitución.
- Artículo 17.6 LPH, que exige la unanimidad del total de propietarios, representando el 100 % de las cuotas de participación, para los acuerdos que modifiquen el Título Constitutivo.
-
-
-
-
-
- Artículo 17.8 LPH, relativo al régimen de los propietarios ausentes y al cómputo de su silencio como voto favorable, una vez notificado el acuerdo.
- Artículo 9 LPH, en cuanto al régimen de notificaciones.
-
-
Es importante distinguir la desafectación de la portería de la supresión del servicio de portería. Mientras esta última puede acordarse por mayoría de tres quintas partes, la desafectación del inmueble exige unanimidad absoluta.
3.- Procedimiento para la desafectación de una portería
3.1- Convocatoria de la Junta de Propietarios
El procedimiento se inicia con la convocatoria de una Junta en la que el orden del día debe detallar de forma exhaustiva:
-
-
-
- Identificación precisa de la portería.
- Superficie, linderos y características técnicas.
- Nueva cuota de participación del elemento resultante.
- Redistribución de las cuotas del resto de pisos y locales.
- Facultades a otorgar al presidente para la formalización notarial y registral.
-
-
La omisión de estos extremos puede dar lugar a la nulidad del acuerdo por falta de información suficiente a los comuneros.
3.2- Acuerdo de unanimidad
Durante la Junta es imprescindible alcanzar la unanimidad de propietarios presentes y ausentes, conforme al artículo 17.6 LPH. La unanimidad no se limita a los asistentes, sino que se extiende al conjunto de la comunidad.
Los propietarios ausentes deberán ser notificados fehacientemente del acuerdo y dispondrán de 30 días naturales para manifestar su oposición. En caso de silencio, su voto se computará como favorable.
3.3- Facultades al presidente y certificacion del acuerdo
El acuerdo debe facultar expresamente al presidente para:
-
-
-
- Otorgar la escritura pública de desafectación.
- Comparecer ante notario y registrador.
-
-
Realizar gestiones ante Catastro y Registro de la Propiedad.
El secretario, con el visto bueno del presidente, expedirá certificación acreditativa de la unanimidad, documento imprescindible para la elevación a público del acuerdo.
4.- Modificación de cuotas y repercusiones patrimonial
La desafectación de la portería implica la creación de una nueva finca registral con cuota propia. Como consecuencia:
-
-
-
- Se reduce proporcionalmente la cuota de participación del resto de los propietarios.
- Se modifica el reparto de gastos comunes.
- Se altera el valor patrimonial de cada elemento privativo.
-
-
Esta redistribución debe constar de forma clara y precisa tanto en el acuerdo comunitario como en la escritura pública.
5.- Venta de la portería desafectada
Una vez desafectada, la portería puede ser vendida a un tercero o adjudicada a uno o varios propietarios. El acuerdo de venta debe incluir:
-
-
-
- Identificación del comprador.
- Precio de la venta.
- Plazo y forma de pago.
- Destino del importe obtenido.
-
-
Aunque la desafectación exige unanimidad, la aceptación del precio de venta puede aprobarse por mayoría, al tratarse de un acto de administración del patrimonio comunitario.
El importe obtenido puede:
-
-
-
- Repartirse entre los propietarios en proporción a su cuota.
- Destinarse al fondo de reserva.
- Aplicarse a obras o mejoras del edificio.
-
-
6.- Incidencia de las cargas hipotecarias
Uno de los aspectos más delicados es la existencia de hipotecas sobre los pisos y locales. Al reducirse los elementos comunes, las garantías hipotecarias pueden verse afectadas. En determinados supuestos, el registrador puede exigir el consentimiento expreso de los acreedores hipotecarios, ya que, de no otorgarse, las hipotecas podrían extenderse sobre la nueva finca resultante de la desafectación.
7.- Costes económicos y fiscales
La desafectación conlleva costes relevantes:
-
-
-
- Honorarios notariales.
- Aranceles registrales.
- Gastos de modificación catastral.
- Honorarios técnicos (arquitecto o aparejador, si procede).
-
-
Es habitual pactar que estos gastos sean asumidos por el comprador, dada la complejidad y duración del proceso.
Desde el punto de vista fiscal, la venta genera una ganancia patrimonial para los propietarios, que deberá declararse en el IRPF en proporción a su cuota de participación.
8.- Límites a la desafectación: elementos comunes esenciales
No todos los elementos comunes son desafectables. La doctrina y la jurisprudencia consideran elementos comunes esenciales aquellos indispensables para el uso del edificio, como portales, escaleras o pasillos. Estos no pueden ser desafectados, ni siquiera con unanimidad, al afectar al derecho de uso y disfrute básico de los propietarios.
La portería, sin embargo, no suele tener este carácter esencial, lo que hace viable su desafectación si se cumplen todos los requisitos legales.
9.- Jurisprudencia relevante
La jurisprudencia del Tribunal Supremo y de diversas Audiencias Provinciales ha reiterado que:
-
-
-
- La desafectación de elementos comunes supone una modificación del Título Constitutivo y exige unanimidad.
- El silencio del propietario ausente, tras notificación fehaciente, equivale a voto favorable.
- La falta de inscripción registral impide la plena eficacia frente a terceros.
-
-
Estas resoluciones refuerzan la necesidad de extremar el rigor formal y documental en todo el procedimiento.
Conclusión
La desafectación de una portería es una operación jurídicamente viable y económicamente interesante para muchas comunidades de propietarios, pero exige un cumplimiento estricto de la normativa de propiedad horizontal, una planificación técnica adecuada y un asesoramiento jurídico especializado.
La unanimidad, la correcta modificación de cuotas, la protección de terceros acreedores y la adecuada formalización notarial y registral son elementos clave para evitar conflictos y garantizar la seguridad jurídica del proceso. Bien gestionada, la desafectación permite transformar un espacio obsoleto en un activo valioso, contribuyendo a la mejora y sostenibilidad económica de la comunidad.
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
Consulta tus dudas en nuestro blog, donde podrás encontrar las respuestas para tu comunidad de vecinos o hablar con un administrador de fincas en Boadilla del Monte y en la Comunidad de Madrid.
Responsabilidad de la comunidad de propietarios en las obras
Cada vez es más frecuente que las comunidades de propietarios afronten obras de reforma, rehabilitación, accesibilidad o eficiencia energética,...
El presidente de la Comunidad de Propietarios
La figura del presidente de la Comunidad de Propietarios ocupa una posición central dentro del régimen de propiedad horizontal. No se trata de un...
Adquirir un local comercial para la Comunidad de Propietarios
En la práctica diaria de la administración de fincas no es infrecuente que, un almacén o un espacio una comunidad de propietarios se plantee la...