¿Puedo convertir locales en viviendas?
Si quieres saber cómo convertir locales en viviendas, debes recordar que en la propiedad horizontal existen dos elementos: los elementos comunes y los elementos privativos.
Los elementos comunes aparecen relacionados de una manera exhaustiva en el artículo 396 del código civil, estos son:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.»
¿Que son los elementos comunes?
Los elementos comunes son todos aquellos que no están incluidos dentro de los elementos privativos como son vivienda y sus anejos (trasteros y garaje).
En este sentido hay que tener en cuenta lo que indica el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal con relación a los elementos privados, este artículo dice textualmente lo siguiente:
“En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corresponde a cada piso o local: El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.”
¿Y los elementos comunes de uso privativo?
No nos olvidemos también que existen elementos comunes de uso privativo y que estos se incluyen en el título constitutivo o bien se han concedido posteriormente y reflejado en el acta con las mayorías adecuadas.
En estos elementos comunes de uso privativo habrá que reflejar las obligaciones y derechos del propietario que hace ese uso, quien debe de mantenerlo o repararlo, que obras pueden estar permitidas y cuales necesitan de un acuerdo comunitario y el quorum o mayorías necesarias para hacer los cambios en este tipo de elementos.
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