El mantenimiento de ascensores constituye uno de los gastos más relevantes en las comunidades de propietarios, junto con la energía eléctrica, los seguros, la limpieza o la conserjería. Estos contratos, habitualmente celebrados con empresas especializadas, tienen una naturaleza continuada y una alta dependencia técnica. Sin embargo, su contenido contractual puede incluir cláusulas abusivas que restringen la libertad de las comunidades para cambiar de proveedor o mejorar las condiciones económicas del servicio.
Análisis técnico y jurídico de las Cláusulas abusivas en los contratos de mantenimiento de ascensores
Marco jurídico aplicable
El régimen jurídico de los contratos de mantenimiento se enmarca principalmente en:
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- El Código Civil, especialmente los artículos 1255 y 1256, que reconocen la autonomía de la voluntad, pero prohíben los pactos contrarios a la ley, la moral o el orden público, y disponen que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden quedar al arbitrio de una sola parte.
- El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), que en sus artículos 82 y siguientes regula las cláusulas abusivas, considerándolas nulas de pleno derecho cuando generan un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.
- La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que reconoce la personalidad jurídica limitada de las comunidades de propietarios, las cuales pueden ser consideradas consumidores a efectos de contratación cuando actúan fuera del ámbito de una actividad empresarial.
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Concepto y alcance de las cláusulas abusivas
Se consideran abusivas las cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causan un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes. En el contexto de los contratos de mantenimiento de ascensores, este desequilibrio se manifiesta en:
- Duraciones contractuales excesivas, que impiden el acceso de la comunidad a mejores ofertas del mercado.
- Prórrogas automáticas prolongadas, que renuevan el contrato sin necesidad de consentimiento expreso.
- Preavisos desproporcionados para comunicar la no renovación.
- Penalizaciones o indemnizaciones abusivas por resolución anticipada
Duración del contrato y jurisprudencia relevante
Los tribunales han establecido criterios sobre qué plazos son razonables o abusivos:
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- Contratos de 10 años: considerados “absolutamente excesivos” y, por tanto, abusivos (SAP Pontevedra, Sección 1ª, 27 de junio de 2016; SAP Cádiz, Sección 2ª, 5 de julio de 2016; SAP Barcelona, 11 de diciembre de 2013).
- Contratos de 5 años: habitualmente también considerados abusivos, salvo que se justifique la necesidad técnica o económica del proveedor.
- Contratos de 3 años: en general, los tribunales los consideran razonables, siempre que las prórrogas y los preavisos no sean desproporcionados. Por ejemplo, la SAP Valencia de 21 de septiembre de 2015 declaró que un contrato de 3 años con prórrogas automáticas del mismo plazo y preaviso de 60 días no es abusivo, al responder
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Cláusulas de prórroga y preaviso
Las prórrogas tácitas son válidas si el consumidor dispone de medios efectivos para oponerse. Sin embargo, si el preaviso para la denuncia del contrato es excesivo —por ejemplo, 90 días en comunidades donde resulta difícil convocar una junta con esa antelación—, los tribunales pueden considerarlo abusivo.
El preaviso razonable debe permitir que la comunidad celebre una junta y adopte un acuerdo para la rescisión del contrato sin perjuicio de sus derechos. Generalmente, un plazo de 30 a 60 días se considera equilibrado.
Penalizaciones desproporcionadas
Es frecuente que los contratos incluyan penalizaciones económicas elevadas en caso de resolución anticipada. Estas cláusulas deben superar el test de proporcionalidad del artículo 85.6 del TRLGDCU: las sanciones no pueden exceder del perjuicio real causado a la empresa.
Implicaciones técnicas y prácticas
El mantenimiento de ascensores implica:
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Disponibilidad de repuestos y asistencia técnica 24 horas.
- Cumplimiento del Real Decreto 88/2013, que regula la seguridad en la puesta en servicio y mantenimiento de los ascensores.
- Intervenciones preventivas y correctivas, conforme a la normativa autonómica y municipal.
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No obstante, la complejidad técnica no justifica cláusulas contractuales que perpetúen relaciones desequilibradas. La comunidad debe poder solicitar presupuestos alternativos y cambiar de empresa
Recomendaciones para comunidades y administradores
- Revisar la duración y prórrogas antes de firmar el contrato. No deben superar tres años salvo causa justificada.
- Establecer preavisos razonables, de 30 a 60 días.
- Evitar penalizaciones fijas o superiores al coste de los servicios efectivamente prestados.
- Comprobar la existencia de cláusulas de exclusividad o limitación de competencia.
- Documentar los acuerdos de la junta de propietarios sobre contratación y rescisión.
- Solicitar asesoramiento jurídico en caso de duda o ante una cláusula poco clara.
Conclusión:
Los contratos de mantenimiento de ascensores, aunque esenciales para la seguridad y funcionalidad de los edificios, deben respetar el equilibrio entre las partes. La libertad de contratación no puede servir de escudo para imponer condiciones leoninas que limiten la competencia o perjudiquen a las comunidades de propietarios.
El respeto al principio de buena fe contractual y a los derechos de los consumidores es fundamental para garantizar un mercado más transparente y justo en el sector del mantenimiento de ascensores.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
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