Cámaras de Video vigilancia en Comunidades de Propietarios

Antes de proceder con la instalación, la comunidad debe conocer el marco legal que ampara y limita el uso de cámaras. Las principales referencias son:

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH): regula el quórum y procedimiento para aprobar la instalación en Junta de Propietarios.
• Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD) y RGPD: determinan las obligaciones en materia de protección de datos personales y derechos de los afectados.
• Ley 5/2014 de Seguridad Privada: establece qué empresas pueden instalar y mantener los sistemas.
• Instrucción 1/2006 de la AEPD: concreta los principios aplicables al tratamiento de imágenes captadas mediante cámaras o videocámaras con fines de seguridad

La AEPD determina tres requisitos esenciales para la instalación de cámaras:

1. Utilidad: la instalación debe ser necesaria y proporcional al fin perseguido (por ejemplo, prevenir robos o vandalismo).
2. Idoneidad: no debe existir otro medio menos invasivo que cumpla el mismo fin.
3. Proporcionalidad: los beneficios para la comunidad deben ser mayores que las posibles limitaciones a los derechos de los propietarios

Solo las empresas de seguridad homologadas por el Ministerio del Interior, a través de la Dirección General de la Policía, pueden realizar la instalación, mantenimiento y gestión de sistemas de videovigilancia.
No son válidas las empresas acreditadas por otras instituciones o asociaciones privadas.
Además, cada instalación debe estar registrada en la Jefatura de Seguridad Privada

Las comunidades deben exigir a la empresa contratada la acreditación de homologación, el número de registro y el cumplimiento del Reglamento de Seguridad Privada (RD 2364/1994).

Acuerdos comunitarios y quórum necesario

De acuerdo con el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, para instalar cámaras de seguridad se requiere el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios, que representen al menos las 3/5 partes de las cuotas de participación

Sin embargo, si las cámaras complementan un servicio de seguridad personal existente (por ejemplo, vigilantes o conserjes), bastará con la mayoría simple. En ambos casos, el acuerdo es vinculante para todos los propietarios, incluso para los disidentes.

La correcta instalación de las cámaras exige cumplir criterios técnicos y de seguridad de la información:

• Ubicación del grabador: debe situarse en un espacio cerrado y seguro, como el cuarto de ascensores, un armario técnico o el despacho del administrador.
• Almacenamiento local: las grabaciones deben realizarse en modo local, evitando la transmisión por Internet, salvo que se apliquen medidas avanzadas de cifrado y control de acceso.
• Contraseñas seguras: el acceso a las imágenes debe estar protegido con usuario y contraseña, y solo una persona autorizada puede acceder a ellas.
• Registro de cambios: cualquier modificación de contraseñas o extracción de imágenes debe registrarse en el Documento de Seguridad de la comunidad.
• Auditorías: se recomienda realizar auditorías de sistemas cada dos años para verificar el cumplimiento del Reglamento de Protección de Datos.

Custodia de las imágenes y límites temporales

Una vez instaladas las cámaras, la comunidad debe asumir una serie de obligaciones administrativas y de gestión:

1. Notificación del fichero a la AEPD: antes de comenzar la grabación, debe inscribirse el fichero de videovigilancia en el Registro General de Protección de Datos (ahora sustituido por el Registro de Actividades de Tratamiento).
2. Carteles informativos: deben colocarse en todas las zonas videovigiladas, advirtiendo de la existencia del sistema y del responsable del tratamiento.
3. Derechos ARCO (ahora ARSULIPO): se debe permitir a los interesados ejercer sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición.
4. Documento de Seguridad: la comunidad debe disponer de un documento actualizado que recoja la política de seguridad y los procedimientos de gestión de las imágenes.
5. Cambio de contraseñas: cada cambio de presidente o responsable implica la renovación de las claves de acceso. Si el mandato se prolonga, las contraseñas deben modificarse al menos una vez al año
6. Verificación semestral: el responsable del fichero (normalmente el presidente) debe revisar cada seis meses las copias de respaldo y los procedimientos de recuperación de datos.

El presidente de la comunidad actúa como responsable del fichero, mientras que la empresa encargada del mantenimiento del sistema actúa como encargada del tratamiento. Ambos tienen deberes concretos:

• Garantizar el uso legítimo y proporcional de las cámaras.
• Restringir el acceso a las imágenes a personal autorizado.
• Documentar los accesos, cambios de configuración o exportaciones de vídeo.
• Asegurar que la instalación cumple con los estándares técnicos y legales.

El incumplimiento de estas obligaciones puede derivar en responsabilidad administrativa y sanciones económicas importantes.

Sanciones y malas prácticas comunes