Aspectos técnicos y jurídicos del uso privativo

En la práctica cotidiana en muchas comunidades de propietarios se incluyen situaciones en las que ciertos elementos comunes se asignan al uso exclusivo de uno o varios propietarios. Estos elementos comunes se rigen por aspectos técnicos y jurídicos del uso privativo que veremos a continuación.

Aspectos técnicos y jurídicos del uso privativo

El uso privativo de los elementos comunes en la propiedad horizontal: aspectos técnicos y jurídicos

Definición y marco legal

Los elementos comunes de uso privativo son aquellos espacios que, sin perder su condición de bien común, se destinan al uso exclusivo de un propietario. Es crucial entender que el uso privativo no implica propiedad, sino un derecho de uso limitado que debe constar expresamente en el título constitutivo o ser aprobado por la junta de propietarios con las mayorías requeridas.

El artículo 396 del Código Civil ofrece una enumeración exhaustiva de los elementos comunes, mientras que el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece el derecho de cada propietario sobre su vivienda o local, así como su cuota de copropiedad sobre los elementos comunes. Por tanto, toda atribución de uso privativo debe respetar esta normativa y el marco jurídico del título constitutivo y los estatutos de la comunidad.

Casos típicos de uso privativo

Ejemplos habituales de elementos comunes de uso privativo incluyen:

• • • • Terrazas que sirven de cubierta a otras viviendas.
      • Jardines anexos a pisos bajos.
      • Patios interiores accesibles únicamente desde una vivienda.
      • Azoteas o cubiertas asignadas a los áticos.

En estos casos, aunque el disfrute es exclusivo, el mantenimiento estructural y la titularidad siguen perteneciendo a la comunidad.

Formas de atribución del uso exclusivo

Existen tres vías reconocidas para la atribución legítima del uso exclusivo:

• • • • Título constitutivo: Es el medio más sólido. Si el promotor inscribe el uso privativo en la escritura original, este tiene plena validez.
      • Acuerdo de la junta de propietarios: Debe adoptarse con las mayorías previstas en la LPH. En ocasiones, se exige unanimidad si se altera el título constitutivo o se produce una modificación sustancial del uso del inmueble.
      • Consentimiento tácito: Admitido por la jurisprudencia si el uso exclusivo ha sido tolerado durante años sin oposición de la comunidad, aunque su validez genera controversias.

Derechos y obligaciones del propietario con uso exclusivo

El propietario beneficiado por el uso privativo adquiere ciertas obligaciones:

• • • Mantenimiento ordinario: Debe mantener en buen estado el elemento, incluyendo limpieza, pintura o pequeñas reparaciones.
    • Usos lícitos y respetuosos: No puede alterar la configuración del elemento común ni realizar obras sin autorización.
    • Asunción de gastos derivados del uso: Cualquier gasto por el disfrute exclusivo debe ser asumido por el propietario.

En contrapartida, la comunidad conserva la responsabilidad estructural, lo que incluye reparaciones que afectan a la estabilidad del edificio, como problemas de cimentación, impermeabilización de cubiertas o filtraciones estructurales.

Jurisprudencia relevante

Los tribunales han aportado claridad sobre estas situaciones. Algunas resoluciones destacadas incluyen:

• • • TS, 2-1-2017: Una terraza que hace de cubierta no puede considerarse de uso exclusivo sin que lo prevea el título constitutivo o se haya aprobado en junta.
    • AP Valencia, 28-6-2019: El comunero con uso privativo debe mantener el elemento, pero la comunidad responde por daños estructurales.
    • AP Madrid, 4-12-2011: No se puede instalar aire acondicionado en una azotea sin autorización.
    • AP Zaragoza, 22-11-2017: Para atribuir uso privativo de un espacio común se requiere unanimidad.
    • AP Alicante, 14-3-2019: Las obras inconsentidas pueden obligar al comunero a restituir el estado original.

Esta jurisprudencia destaca la necesidad de un marco legal claro y el respeto por los procedimientos comunitarios. Especial atención merecen las obras inconsentidas (cerramientos, jacuzzis, toldos, etc.), ya que incluso tratándose de elementos comunes de uso exclusivo, requieren aprobación por la comunidad si afectan la estética, estructura o funcionalidad del edificio.

Aspectos técnicos

Desde el punto de vista técnico, es importante considerar que, aunque el comunero realice un uso privativo, no puede realizar intervenciones que alteren la funcionalidad del edificio. Las instalaciones deben cumplir con la normativa de seguridad, accesibilidad y estética urbanística. Elementos como cubiertas o terrazas de uso exclusivo son también elementos clave de estanqueidad del edificio, por lo que su tratamiento debe abordarse con especial precaución.

Por ejemplo, los tribunales han considerado que si las filtraciones se deben a un problema estructural de impermeabilización, la responsabilidad recae en la comunidad (AP Albacete, 16-6-2020), mientras que si se originan por mal uso o reformas.

Conclusión

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