Apropiación indebida de zonas comunes

En el ámbito penal, la apropiación indebida se regula en el artículo 253 del Código Penal español, que castiga a quien, en perjuicio de otro, se apropia de dinero, efectos o bienes muebles que hubiera recibido con obligación de devolverlos o darles un destino concreto.

No obstante, en el contexto de las comunidades de vecinos, la expresión “apropiación indebida de zonas comunes” tiene un sentido civil y administrativo, más que penal. Se refiere a la utilización exclusiva y no autorizada de un espacio o elemento común por parte de un propietario o inquilino, privando al resto de vecinos de su derecho legítimo de uso.

Ejemplos típicos son:

• • • Cerrar con llave un tramo del jardín para uso particular.
    • Colocar en el rellano objetos personales de manera permanente.
    • Usar dos plazas de garaje cuando solo se tiene derecho a una.
    • Instalar elementos fijos (barbacoas, pérgolas, trasteros improvisados) en zonas comunes sin acuerdo comunitario.

Estas conductas pueden parecer menores, pero constituyen una alteración ilícita del uso común y, en ciertos casos, una modificación de elementos comunes sin consentimiento de la comunidad, lo que las convierte en infracciones civiles sancionables.

Marco legal: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

La frontera entre el uso legítimo y la apropiación indebida puede ser difusa. Actividades aparentemente inofensivas —como colocar una maceta en el rellano o practicar yoga en el jardín— pueden generar tensiones vecinales cuando se perciben como abusos o privilegios.

Este tipo de conflictos suele tener una dimensión emocional y convivencial, más que económica. Por ello, muchas comunidades optan por incluir cláusulas específicas en sus estatutos que regulen los usos permitidos, horarios, ruidos o almacenamiento en zonas comunes.

La mediación vecinal y la intervención de los administradores de fincas son herramientas fundamentales para prevenir la escalada del conflicto.

Cuando un vecino se apropia de un espacio común, el procedimiento recomendable es el siguiente:

1. Comunicación al presidente o administrador de la comunidad.
   El presidente tiene la obligación de velar por el cumplimiento de los acuerdos y normas. Puede requerir formalmente al infractor el cese de la conducta.
2. Requerimiento formal o notarial.
   Si el vecino persiste, se puede enviar una comunicación fehaciente (burofax o notificación notarial) advirtiendo de la infracción y solicitando la restitución del espacio.
3. Acuerdo en junta de propietarios.
   Si el problema continúa, el presidente debe incluir el asunto en el orden del día para decidir si se emprenden acciones judiciales.

Demanda judicial.
En virtud del artículo 7.2 LPH, la comunidad puede interponer una acción de cesación ante los tribunales. Si se acredita la infracción, el juez podrá ordenar el cese de la actividad, la restitución del bien común y, en casos reiterados, incluso la privación temporal del uso de la vivienda al infractor.

La jurisprudencia española ha consolidado criterios sobre la apropiación indebida de zonas comunes. Algunos ejemplos:

• Sentencia del Tribunal Supremo (STS 16/12/2010): se declara ilícita la ocupación de un patio común por un propietario que lo cerró para uso privado sin autorización.
• STS 21/07/2016: la instalación de un toldo o estructura fija en una fachada sin acuerdo unánime constituye una alteración de elemento común.
• SAP Madrid 120/2018: el uso exclusivo de parte del garaje común para almacenar objetos fue considerado apropiación indebida civil, obligando al propietario a su retirada.

Estos fallos confirman que incluso pequeños actos pueden vulnerar el derecho de uso colectivo si se convierten en privatizaciones encubiertas.

Aspectos técnicos: control, vigilancia y pruebas

La apropiación indebida de zonas comunes no es un simple malentendido vecinal: es una vulneración del principio de solidaridad comunitaria sobre el que se asienta la propiedad horizontal.

La convivencia exige equilibrio entre el derecho individual al disfrute y el deber colectivo de respeto. La LPH, la jurisprudencia y las medidas técnicas de control proporcionan un marco suficiente para garantizar ese equilibrio, siempre que exista voluntad de diálogo y cumplimiento de las normas.

En última instancia, la defensa de las zonas comunes es también la defensa de un modelo de convivencia basado en la equidad, la transparencia y el respeto mutuo.