Adquirir un local comercial para la Comunidad de Propietarios para su incorporación como elemento común: análisis jurídico y problemas prácticos
Sin embargo, esta operación, aparentemente sencilla, presenta una extraordinaria complejidad jurídica y exige el cumplimiento estricto de los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), así como en la normativa hipotecaria y registral.
Una incorrecta tramitación puede dar lugar a acuerdos nulos, inscripciones defectuosas, alteraciones irregulares de coeficientes y, en los casos más graves, a responsabilidades civiles e incluso penales.
1.- Naturaleza jurídica de la operación
La compra de un local por la comunidad de propietarios no puede analizarse como una mera adquisición patrimonial. En realidad, estamos ante una doble operación jurídica:
- La adquisición de un elemento privativo.
- Su conversión en elemento común, con la consiguiente modificación del título constitutivo y de las cuotas de participación.
Este segundo aspecto es el verdaderamente relevante desde el punto de vista de la propiedad horizontal, ya que supone alterar la estructura jurídica del edificio y los derechos de todos los propietarios.
2.- La comunidad de propietarios y la ausencia de personalidad jurídica plena
Uno de los grandes problemas de esta figura es que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica plena, lo que impide, con carácter general, que pueda ser titular registral de bienes inmuebles.
La doctrina tradicional y la jurisprudencia registral han sido claras en este punto. La comunidad actúa como un ente sin personalidad, con capacidad para operar en el tráfico jurídico, pero no como sujeto pleno de derechos reales inmobiliarios.
La Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2013 es especialmente clarificadora, al declarar que no cabe inscribir a nombre de la comunidad de propietarios la adquisición de un elemento privativo, incluso aunque se destine a fines comunes. No obstante, deja abierta una vía alternativa, como veremos más adelante.
3.- Mayoría necesaria para la adquisición y conversión en elemento común
La compra de un local y su incorporación como elemento común exige unanimidad, sin excepción.
El artículo 17.6 de la LPH establece que:
“Los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
La conversión de un elemento privativo en común es jurídicamente equiparable a la desafectación de un elemento común para convertirlo en privativo, operación que también exige unanimidad. Así lo ha reconocido reiteradamente la jurisprudencia y la doctrina científica.
Por tanto:
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- No es suficiente una mayoría simple.
- No es suficiente una mayoría cualificada.
- No cabe la aplicación del silencio positivo del artículo 17.8 LPH si no se ha informado correctamente a todos los propietarios
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4.- La obligación de contar con todos los propietarios afectados
Un aspecto especialmente conflictivo es la exclusión de determinados propietarios del reparto de coeficientes, una vez adquirido el local.
Si el local pasa a ser elemento común:
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- Debe integrarse en el título constitutivo.
- Deben redistribuirse las cuotas de participación entre todos los propietarios que forman parte de la comunidad, sin excepciones arbitrarias.
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No es jurídicamente admisible que determinados propietarios (por ejemplo, garajes o subcomunidades integradas en una mancomunidad) asuman gastos comunitarios pero queden excluidos del reparto de coeficientes del nuevo elemento común. Esta práctica vulnera frontalmente el principio de igualdad y proporcionalidad recogido en el artículo 9 de la LPH.
5.- Alteración de coeficientes y su inscripción registral
La modificación de coeficientes de participación es una consecuencia inevitable de la incorporación de un nuevo elemento común. Esta modificación debe cumplir tres requisitos esenciales:
- Acuerdo unánime de la junta.
- Otorgamiento de escritura pública, en la que se refleje la nueva descripción del edificio y el nuevo cuadro de coeficientes.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, para que sea oponible a terceros y a futuros adquirentes.
Cualquier alteración de coeficientes realizada de facto, sin acuerdo ni inscripción, carece de validez jurídica y puede ser impugnada en cualquier momento.
6.- La problemática de las certificaciones falsas o inexactas
Especial gravedad reviste la emisión de certificados de acuerdos que no reflejan la realidad de las votaciones, especialmente cuando se utilizan para elevar a público acuerdos inexistentes o adoptados sin la mayoría legalmente exigida.
La emisión de un certificado de unanimidad cuando existen votos en contra:
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- Vicia radicalmente el acuerdo.
- Puede dar lugar a la nulidad absoluta del acto.
- Puede generar responsabilidades civiles.
- Y, en determinados supuestos, podría tener relevancia penal.
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Desde el punto de vista comunitario, un acuerdo así es impugnable sin sujeción al plazo de caducidad del artículo 18 LPH, al tratarse de un acuerdo contrario a la ley.
7.- Subcomunidades, mancomunidades y confusión patrimonial
En comunidades complejas, donde existen subcomunidades o mancomunidades (por ejemplo, de garajes), es esencial delimitar correctamente:
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- Quiénes son propietarios a efectos jurídicos.
- Qué elementos son comunes generales.
- Qué gastos corresponden a cada estructura.
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No puede cargarse indirectamente a una subcomunidad gastos derivados de un elemento común adquirido irregularmente, ni utilizar estructuras intermedias para enmascarar una defectuosa distribución de cargas.
8.- Vías legales correctas para la adquisición
Ante las limitaciones expuestas, la práctica jurídica ha admitido una solución viable: que el local sea adquirido en proindiviso por los propietarios que lo aprueben, actuando como una comunidad de bienes, y destinándolo contractualmente a un uso común.
Esta fórmula:
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- Respeta la falta de personalidad jurídica de la comunidad.
- Permite la inscripción registral.
- Evita nulidades posteriores.
- Exige, en todo caso, la unanimidad si afecta al título constitutivo.
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Conclusión
La compra de un local por una comunidad de propietarios para incorporarlo como elemento común es una operación jurídicamente posible, pero extraordinariamente delicada. Exige unanimidad, transparencia, correcta redistribución de coeficientes y un escrupuloso respeto a la normativa registral.
Cualquier atajo —exclusión de propietarios, certificaciones inexactas, alteraciones no inscritas— conduce inevitablemente al conflicto, la impugnación judicial y la inseguridad jurídica. Por ello, resulta imprescindible el asesoramiento de un administrador de fincas colegiado y, en muchos casos, de un técnico jurídico especializado antes de iniciar cualquier actuación de este tipo.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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