La celebración de las juntas de propietarios se rige por un conjunto de normas y formalidades cuya finalidad es garantizar la transparencia, la participación informada de los comuneros y la validez de los acuerdos adoptados. Uno de los problemas más frecuentes en la práctica es la adopción de acuerdos fuera del orden del día en ruego y preguntas. Esta situación plantea cuestiones de legalidad, validez y posibilidad de impugnación, tal como se observa en el caso analizado en el documento de referencia.
Acuerdos fuera del orden del día en ruegos y preguntas: límites y consecuencias jurídicas
La importancia del orden del día
El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que la convocatoria de la junta debe contener con claridad los asuntos a tratar, que se reflejan en el orden del día. Este requisito no es una mera formalidad, sino una garantía para que los propietarios conozcan con antelación los temas que se debatirán, de forma que puedan ejercer su derecho de asistencia, participación y voto de manera informada.
La jurisprudencia es constante al señalar que no es válido adoptar acuerdos sobre temas no incluidos en el orden del día, salvo que todos los propietarios estén presentes y lo consientan de forma expresa y unánime. Este principio ha sido reiterado por sentencias como las de la AP Gijón de 25 de mayo de 2015 y la AP Toledo de 13 de mayo de 2015, que declaran impugnables los acuerdos tomados en estas circunstancias, incluso cuando el asunto carezca de relevancia económica.
¿Qué son los «ruegos y preguntas»?
El apartado de ruegos y preguntas en una junta de propietarios no tiene carácter decisorio. Su función principal es permitir a los asistentes plantear dudas, solicitudes o comentarios sobre aspectos de interés comunitario. Sin embargo, no se pueden someter a votación ni aprobar acuerdos bajo este punto, ya que esto vulneraría el derecho de los propietarios ausentes a conocer y pronunciarse sobre los temas tratados.
En este sentido, el documento analizado resalta que la costumbre de incluir “ruegos y preguntas” no implica que se puedan adoptar decisiones vinculantes, dado que el artículo 16.2 LPH exige que los temas a tratar estén especificados en la convocatoria. Así, cualquier “acuerdo” adoptado en este contexto sería nulo o, al menos, anulable, según el caso.
Nulidad y anulabilidad de acuerdos
Un acuerdo adoptado fuera del orden del día puede ser impugnado por las siguientes razones:
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- Contrariedad a la Ley o a los estatutos de la comunidad (artículo 18.1.a LPH).
- Grave perjuicio para un propietario o beneficio injusto para otro (artículo 18.1.c LPH).
- Vulneración de las formalidades legales para la convocatoria y celebración de la junta.
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Un ejemplo: El acuerdo sobre la impermeabilización de una terraza comunitaria —propuesto por dos propietarias— no fue votado formalmente ni estaba incluido en la convocatoria. Por lo tanto, según la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia, no podría considerarse un acuerdo válido, sino una mera manifestación de intenciones.
El plazo para impugnar un acuerdo anulable, de acuerdo con el artículo 18.3 LPH, es de tres meses desde la notificación del acta. En cambio, si el acuerdo fuera nulo de pleno derecho por contravenir la ley, podría impugnarse dentro del plazo de un año.
Modificación de elementos comunes
La impermeabilización de una terraza o cubierta, al ser un elemento común, requiere una serie de requisitos adicionales. Según el artículo 17 LPH, la modificación de elementos comunes —incluso si el coste lo asumen particulares— exige su aprobación en junta, con las mayorías específicas según el tipo de obra o alteración. Este acuerdo nunca puede adoptarse de forma informal ni fuera del orden del día.
La responsabilidad de la administradora
En el caso del ejemplo, la administradora incluyó en el acta un supuesto acuerdo sobre una obra que no fue votada formalmente ni figuraba en la convocatoria. Este proceder es cuestionable, ya que puede inducir a error a los propietarios y generar una apariencia de validez que no existe. Es responsabilidad del administrador velar por el cumplimiento de la LPH y reflejar en el acta únicamente los acuerdos válidamente adoptados.
Impugnación y recomendaciones prácticas
Ante una situación como la descrita, la vía más adecuada es impugnar el acuerdo alegando su nulidad o anulabilidad. Para ello, el propietario afectado puede:
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- Remitir una carta a la presidenta o al administrador solicitando que se convoque una nueva junta extraordinaria para votar el tema, con inclusión en el orden del día.
- Dejar constancia por escrito de su disconformidad, especialmente si se trata de obras que afectan a elementos comunes.
- En caso de no obtener respuesta o si la obra se ejecuta sin acuerdo válido, acudir a los tribunales para impugnar el acta o incluso solicitar medidas cautelares.
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Conclusión:
La validez de los acuerdos comunitarios depende de un procedimiento transparente y de la inclusión previa de los temas en el orden del día. Las decisiones adoptadas en «ruegos y preguntas» carecen de efectos jurídicos, salvo que cuenten con la unanimidad expresa de todos los propietarios presentes y representados, algo poco habitual. En consecuencia, cualquier “acuerdo” tomado en ese contexto, especialmente si afecta a elementos comunes, es susceptible de impugnación.
En última instancia, la correcta gestión de la comunidad exige respetar las formalidades establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal. El incumplimiento de estas garantías procesales no solo vulnera derechos individuales, sino que también puede generar conflictos internos y litigios evitables.
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Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
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