La convivencia en régimen de propiedad horizontal exige un delicado equilibrio entre el interés colectivo y los derechos individuales de cada propietario. Ese equilibrio puede romperse cuando la actuación —o la omisión— de la comunidad genera un daño cierto y evaluable económicamente a uno de sus miembros o a un tercero. Es lo que llamamos la responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios.
La responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios: fundamento legal, alcance y supuestos indemnizatorios
En esos casos surge la responsabilidad civil de la comunidad de propietarios, una institución jurídica plenamente consolidada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y con un alcance mucho más amplio de lo que habitualmente se piensa.
1.- Fundamento normativo de la responsabilidad comunitaria
El régimen jurídico de la responsabilidad civil de la comunidad descansa sobre varios pilares normativos:
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- Artículo 9.1 c) LPH, que impone a los propietarios la obligación de consentir las reparaciones necesarias en sus viviendas o locales, con derecho a ser resarcidos por los daños y perjuicios ocasionados.
- Artículo 10 LPH, que establece el deber de conservación y mantenimiento del inmueble.
- Artículo 1902 del Código Civil, que consagra la responsabilidad extracontractual por acción u omisión mediando culpa o negligencia.
- Artículo 1106 CC, sobre el resarcimiento del daño emergente y el lucro cesante.
- En materia de obras, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), cuando la comunidad actúa como promotora.
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La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que la comunidad responde como persona jurídica por los daños causados por elementos comunes, incluso en supuestos donde no se acredita una culpa directa, configurándose en muchos casos una responsabilidad cuasi objetiva.
2.- La comunidad como promotora en obras y rehabilitaciones
Cuando la comunidad acuerda ejecutar obras estructurales, de accesibilidad o rehabilitación energética, adquiere la condición de promotora conforme al artículo 9 LOE.
Ello implica:
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- Responsabilidad frente a terceros y copropietarios.
- Obligaciones en materia de seguridad y coordinación.
- Posible responsabilidad solidaria con contratistas.
- Exigencias en materia de seguros (trienal, decenal o responsabilidad civil del promotor).
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La jurisprudencia ha dejado claro que no es necesario ánimo de lucro para ostentar la condición de promotor; basta con impulsar y financiar la obra.
3.- Supuestos frecuentes de responsabilidad frente a comuneros
3.1. Obras que obligan al desalojo o cierre de negocio
Cuando las obras en elementos comunes hacen inhabitable temporalmente una vivienda o obligan al cierre de un local, la comunidad debe indemnizar:
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- Gastos de alojamiento alternativo.
- Costes de traslado.
- Daños materiales.
- Lucro cesante (pérdida de ingresos acreditada).
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La STS de 12 de marzo de 2013 reconoció expresamente el derecho a indemnización por interrupción de actividad profesional derivada de obras comunitarias.
3.2. Inutilización temporal de plaza de garaje
La privación de uso de una plaza por obras en rampas o estructura genera derecho a compensación económica. El perjuicio se cuantifica conforme al valor de mercado de una plaza alternativa o el uso perdido.
3.3. Averías en conducciones comunitarias
Filtraciones por bajantes, rotura de tuberías generales o defectos en saneamiento generan responsabilidad directa de la comunidad.
Aquí suele aplicarse un criterio cercano a la responsabilidad objetiva: basta acreditar el daño y su origen en elemento común.
Se indemnizan:
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- Reparaciones interiores.
- Daños en mobiliario.
- Gastos de deshumidificación.
- Alojamiento provisional si procede.
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3.4. Imposibilidad de arrendamiento
Cuando un local o vivienda no puede alquilarse por humedades, olores o deficiencias estructurales comunitarias, procede indemnización por lucro cesante, acreditado mediante pericial económica.
3.5. Ocupación temporal durante obras de saneamiento
Si para reparar un elemento común se invade un local o vivienda privativa, el propietario debe soportarlo, pero tiene derecho a compensación por:
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- Daños materiales.
- Pérdida de uso.
- Suciedad o deterioro.
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El interés colectivo no puede generar un sacrificio individual sin compensación.
3.6. Daños morales por abandono forzoso
En supuestos graves de insalubridad o riesgo estructural, los tribunales han reconocido indemnización por daño moral, especialmente cuando la comunidad conocía el problema y no actuó diligentemente.
3.7. Ruidos persistentes procedentes de elementos comunes
Ascensores mal insonorizados, cuartos de máquinas o grupos de presión defectuosos pueden generar responsabilidad si la comunidad, tras conocer el problema, no adopta medidas.
El artículo 7.2 LPH y el derecho a la inviolabilidad domiciliaria del artículo 18 CE sirven de fundamento para estas reclamaciones.
3.8. Instalación de ascensor con reducción de superficie privativa
La accesibilidad universal puede exigir la ocupación parcial de un local o trastero. La jurisprudencia aplica criterios de proporcionalidad: la obra puede ser legítima, pero debe indemnizarse la pérdida efectiva de superficie o funcionalidad.
3.9. Pérdida de luminosidad o ventilación
La ejecución de obras en patios o zonas interiores que reduzcan significativamente la habitabilidad puede dar lugar a indemnización por depreciación del inmueble, siempre que el perjuicio supere el sacrificio razonable exigible en comunidad.
3.10. Falta de mantenimiento de elementos comunes
Cubiertas mal impermeabilizadas, fachadas en mal estado o instalaciones eléctricas defectuosas generan responsabilidad directa.
El Tribunal Supremo ha reiterado que la comunidad es garante del adecuado mantenimiento del inmueble, salvo fuerza mayor.
4.- Comunidad general y subcomunidades: delimitación de responsabilidades
En complejos con mancomunidad y subcomunidades, la responsabilidad se atribuye según la titularidad del elemento causante del daño.
Si cada subcomunidad dispone de CIF propio y autonomía patrimonial, responderá por los elementos comunes bajo su gestión.
La responsabilidad civil no se extiende automáticamente de la mancomunidad a las subcomunidades, salvo que la póliza de seguro las incluya expresamente.
5.- Responsabilidad por prevención de riesgos laborales
Si la comunidad contrata directamente a varios autónomos sin un contratista principal, puede ser considerada contratista a efectos de prevención de riesgos laborales, asumiendo responsabilidades adicionales en caso de accidente.
Este aspecto adquiere especial relevancia en obras subvencionadas o de rehabilitación estructural.
6.- Elementos técnicos y procesales clave
6.1. Prueba pericial
Es esencial para:
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- Determinar origen del daño.
- Establecer nexo causal.
- Cuantificar perjuicios.
- Valorar depreciación.
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Sin informe técnico sólido, la reclamación suele fracasar.
6.2. Prescripción
La acción por responsabilidad extracontractual prescribe al año (art. 1968.2 CC) desde que el perjudicado conoce el daño y su alcance.
6.3. Seguro comunitario
La existencia de seguro no elimina la responsabilidad. Si la aseguradora rechaza cobertura por exclusión, la comunidad responde con su patrimonio.
De ahí la importancia de revisar coberturas específicas en obras o rehabilitaciones.
6.4. Conducta del perjudicado
El propietario debe:
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- Comunicar el daño de forma fehaciente.
- Permitir reparaciones.
- No agravar el perjuicio.
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La falta de colaboración puede reducir la indemnización.
7.- Responsabilidad del administrador y órganos de gobierno
En casos graves, pueden plantearse acciones contra:
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- Presidente.
- Administrador.
- Agente rehabilitador.
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Si se acredita falta de diligencia profesional, podría existir responsabilidad solidaria o subsidiaria.
Por ello es fundamental:
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- Dejar constancia en actas.
- Asesorar adecuadamente.
- Recomendar seguros.
- Actuar con transparencia.
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Conclusión
La responsabilidad civil de la comunidad de propietarios no es una figura excepcional, sino una consecuencia natural del deber de conservación y de la condición de titular de los elementos comunes.
Responde por:
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- Daños derivados de obras.
- Falta de mantenimiento.
- Decisiones comunitarias lesivas.
- Inmisiones acústicas.
- Pérdida de uso o rentas.
- Daños morales en casos graves.
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El sistema jurídico español protege el equilibrio entre el interés colectivo y los derechos individuales, exigiendo que ningún propietario soporte un perjuicio desproporcionado sin compensación.
La prevención, el asesoramiento técnico adecuado y la correcta cobertura aseguradora no solo evitan litigios, sino que protegen el patrimonio común y la estabilidad jurídica de la comunidad.
En propiedad horizontal, la diligencia no es una opción: es una obligación legal.
Noelia Mochales
Administradora de Fincas en Boadilla del Monte y Madrid
+34 695 798 065
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