¿Es posible crear sub-comunidades en una mancomunidad?

Este debate cobra especial relevancia cuando cada bloque o fase constructiva posee su propia escritura de división horizontal con un coeficiente del 100%, pero comparte con el resto ciertos elementos comunes —como puede ser una calle interior, zonas ajardinadas o alumbrado—. En estos casos, se abre la posibilidad de crear subcomunidades autónomas, manteniendo a la vez una comunidad general o mancomunidadencargada de los elementos comunes a todas ellas.

Fundamento jurídico de las subcomunidades

Una vez aprobada la creación de las subcomunidades, los pasos prácticos serían los siguientes:

1. Celebrar una junta general extraordinaria, con inclusión expresa en el orden del día del acuerdo para constituir las subcomunidades.
2. Aprobar los estatutos y presupuestos propios de cada subcomunidad, estableciendo los coeficientes internos en función de la superficie útil o construida de cada vivienda, para garantizar un reparto equitativo de gastos.
3. Nombrar órganos de gobierno (presidente, secretario y administrador) en cada subcomunidad.
4. Solicitar a la Agencia Tributaria la asignación de un CIF independiente para cada una.
5. Abrir cuentas bancarias separadas para la gestión económica.
6. Registrar la nueva estructura en el Registro de la Propiedad si se opta por modificar el título constitutivo. En caso contrario, bastará con recoger el acuerdo en acta y mantener la inscripción de la comunidad general para los elementos comunes globales.

Este procedimiento garantiza tanto la seguridad jurídica como la transparencia administrativa ante Hacienda y terceros (por ejemplo, en caso de contratación de servicios o subvenciones).

Uno de los problemas más habituales en comunidades con viviendas de diferentes tamaños es el reparto igualitario de cuotas, que puede generar injusticias. La LPH establece que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes en proporción a su coeficiente de participación (art. 9.1.e LPH).

Por tanto, en la nueva estructura de subcomunidades, el cálculo de los coeficientes internos debería basarse en la superficie de cada vivienda respecto del total de su bloque, tal como planteaba el caso original. En cuanto a la comunidad general, los coeficientes podrían calcularse sumando la superficie total de todos los bloques y asignando a cada subcomunidad su porcentaje proporcional.

Este método, además de equitativo, facilita la rendición de cuentas y evita conflictos entre vecinos con viviendas de diferentes dimensiones.

Ventajas de las subocomunidades

La creación de subcomunidades independientes presenta múltiples ventajas prácticas y de gestión:

• • • Autonomía administrativa: cada bloque puede decidir sobre sus reparaciones, mejoras o mantenimientos sin depender del resto.
    • Presupuestos realistas: permite ajustar los gastos a las necesidades reales de cada edificio.
    • Transparencia económica: se simplifica la contabilidad y se evita la confusión entre gastos comunes y específicos.
    • Mayor agilidad en la toma de decisiones: las subcomunidades pueden convocar sus propias juntas sin necesidad de acuerdos del conjunto.
    • Flexibilidad jurídica: se mantiene una comunidad general únicamente para los elementos comunes de todo el residencial (viales, alumbrado, jardinería común, etc.), evitando conflictos por asuntos ajenos a cada bloque.